华夏幸福解局 | 华夏幸福220亿土储加速与业绩“追逐战”( 二 )
至于2020年整体的拿地计划 ， 该人士则表示并没有数量上的具体目标 ， 将会依据行业形势和土地市场情况来综合判断 。
业绩“追逐战”
“在高周转模式下 ， 虽然公司在2019年取地量增加了不少 ， 但仍然需要增加土地储备” ， 业绩会上 ， 林成红坦言 。
事实上 ， 土地储备是房企在规模追逐过程中不可或缺的“弹药” ， 土地储备的多少往往直接影响签约销售的多少 ， 以华夏幸福为例 ， 该公司过去两年暂缓拿地对其2019的销售收入造成了较大的影响 。
2019年全年 ， 华夏幸福实现房地产销售金额1029.35亿元 ， 销售面积1184.19万平方米 ， 分别同比下降11.21%、21.23% ， 该公司在经营简报中也表示 ， 房地产开发签约销售额下降主要系2018年公司投资取地不足导致阶段性货值不足 ， 2019年房地产销售规模因此受到一定影响 。
早在去年中期 ， 穆迪就曾发布报告提出对华夏幸福的担忧 ， “截至2019年6月底 ， 公司拥有1060万平方米的土地储备 ， 不足以支付一年的合同销售” 。
截至去年年末 ， 华夏幸福的总土地储备为1058万平方米 ， 其中孔雀城886万平方米 ， 与中期相比并没有太大出入 ， 也就是说 ， 该公司的土储依旧无法负担全年销售 。
华西证券也表示 ， 2020年一季度 ， 华夏幸福的签约金额同比下降48.4%至157.7亿元 ， 一方面是受疫情冲击 ， 另一方面2018年以来土储扩充较少 ， 导致销售大幅下滑 。
除此之外 ， 华夏幸福的预收款项亦于2019年呈现下降的趋势 。
对房地产行业而言 ， 预售账款通常反映企业尚未结转确认的销售收入 ， 一般而言 ， 房地产项目从预售到结算确认收入有1到2年的时间差 ， 因此 ， 在确认收入前 ， 上述资金将会计入预售账款当中 。
也就是说 ， 预售账款的增减将在一定程度上影响房企两年后的营业收入情况 。
数据显示 ， 2016年 ， 华夏幸福录得预售账款1025.48亿元 ， 同比增长52.48% ， 2018年 ， 该公司的营业收入同比增长40.52%至837.99亿元；2017年 ， 华夏幸福的预售账款同比增长29.18% ， 2019年 ， 该公司的营收增长25.55% 。
但2018年 ， 华夏幸福的预售账款录得1375.12亿元 ， 同比增长3.8% ， 2019年 ， 这一数值减少8.89%至1252.85亿元 ， 这就预示着 ， 在接下来的两年 ， 该公司只能依靠产业园区结算收入及新业务收入的增加来拉升营收数据 ， 这对房地产销售收入在总营收当中仍然占据较大的比例的华夏幸福来说 ， 无疑压力巨大 。
土储不足、销售下滑、预售账款减少......华夏幸福唯有加紧拿地以备来年的业绩追逐 。 分析人士也强调 ， “此类企业存在业绩的压力 ， 因此在拿地方面比较迫切” 。
值得注意的是 ， 在加紧拿地的过程中 ， 华夏幸福的拿地成本却大幅增加 ， 2017年、2018年 ， 该公司的土地储备单价不到4000元/平方米 ， 2019年 ， 该公司的土地储备单价上升至7383元/平方米 ， 2020年前四月 ， 这一价格达到了1.15万元/平方米 。
土地储备的多少会影响销售收入 ， 土地储备单价的高低却能影响利润空间 ， 在补充土储之后 ， 华夏幸福下一个面临的问题或许是 ， 高土地成本下的利润空间如何确保 。
（责任编辑：徐帅 ）
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