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旭辉解局 | 无锡83亿土拍里的旭辉重仓计划( 二 )


旭辉拿地变迁史
事实上 ， 坊间会有如此猜测并不难理解 。 在旭辉这几年的发展过程中 ， “合作”的模式无疑帮了旭辉不少 。
从时间线上看 ， 旭辉拿地权益占比下降较为明显是在2015年、2016年前后 。
据披露 ， 2015年旭辉新增25个项目里 ， 只有5个项目是持有100%权益的 ， 其余大多为合作开发项目 ， 旭辉每个项目的权益占比基本在40%上下 。 同样的 ， 旭辉2016年新增36个项目里 ， 持有全部权益的项目不到三成 。
对此 ， 林中曾毫不讳言地表示：“权益只是一种策略 ， 市场风险大的时候 ， 我们希望权益低一点 ， 市场风险小的时候 ， 我们希望权益大一点 。 ”显然 ， 在旭辉的眼里 ， 权益的高低只是企业基于市场判断所做出的选择 ， 并无褒贬之分 。
能够看到 ， 旭辉已经享受到了这种拿地模式带来的“规模福利” 。
2017年 ， 旭辉达成千亿成就 ， 在这一年里 ， 旭辉的权益比从三年前的77%左右降到了52.9% 。 与此同时 ， 旭辉从千亿跨越到两千亿也只花了两年时间 。
然而 ， 合作开发之下利弊共存 。 旭辉虽然迅速跨过千亿 ， 但对其业绩“含金量”的质疑声也随之出现 。 此外 ， 合作模式一定程度上也影响到了旭辉的利润增长 。 在过去五年时间里 ， 其核心净利润率分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6% 。
或许是规模已经足以让其在房企角逐中保有一份优势 ， 又或许是看到了合作模式所带来的利润难题 ， 旭辉在跨过千亿的第二年便透露出了要提升权益占比的意图 。
2018年初的业绩会上 ， 旭辉首次提到希望进一步提升权益占比 ， 并表示短期计划是新增项目的权益占比在60%左右 。
在此之后 ， 旭辉拿地的画风渐渐出现变化 。 2018年10月至2019年2月 ， 旭辉的拿地权益占比增加到了70%以上 。
不过 ， 尽管拿地策略已经“转向” ， 但旭辉2019年的权益销售占比提升幅度却并不大 。 对此 ， 有业内人士指出 ， 项目的开发需要时间 ， 旭辉近年来拿地权益比例的提升或许要在一年后才能反映到财务数据上 。
据了解 ， 旭辉2020年1-4月份共新获取了16个项目 ， 拿地权益占比约达9成 。 从区域上看 ， 旭辉前四月所获取地块主要集中在长三角和中西部 ， 其中一二线按权益金额占比86% 。
旭辉拿地策略变化背后折射的是市场变迁 。 随着行业不断洗牌 ， 当初被热捧的“唯规模论”渐渐离场 ， 众人的增速也逐步放缓下来 。 而旭辉“转向”的背后 ， 或许也意味着其在未来将更多关注于利润表现而非规模 ， 从而谋求资本市场的更多支持 。
解局 | 从局外到局内 ， 观察和解读行业、企业与市场的真实一面 。
（责任编辑：徐帅 ）


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