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经济日报危机未解除，住房租赁市场调查分析：市场已回暖( 二 )


采访人员调查发现 ， 疫情期间租赁企业经营负担加重 ， 现金流吃紧 ， 风险进一步放大 。 一方面 ， 租赁企业房源出租率下降 ， 空置率上升 。 贝壳研究院数据显示 ， 疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75% ， 同比下降20%；自如管理的100万间房源 ， 受疫情影响平均多空置15天 ， 企业直接损失预计超过6亿元 。
另一方面 ， 由于多个城市实施小区全封闭式管理 ， 大量租客因无法入住要求退租或免租 ， 租客违约风险提升 ， 企业收租难度增加 。 疫情期间 ， 自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50% ， 不少租客以不可抗力为由要求免租 。
“总体来说 ， 租赁企业风险承担能力低 。 由于长租公寓是薄利行业 ， 不少企业本身仍处于亏损状态 ， 受疫情影响 ， 企业现金流更加吃紧 ， 负担更重 ， 部分中小企业甚至面临倒闭风险 。 ”黄卉说 。
近年来 ， 住房租赁企业在资本助力下得到快速发展 ， 但多数仍处于跑马圈地阶段 ， 盈利困难 。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为 ， 住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制 。
此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求 ， 在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来 ， 长租公寓投资回报周期长 ， 近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火” ， 企业没有认识到租赁行业的属性和规律；有些企业过度重视规模扩张 ， 忽视自身经营能力提高 ， 危机意识不足 。 一旦遇到“黑天鹅” ， 这些企业就容易陷入经营危机 。
制度逐步完善
租客权益需重视
虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境 ， 但行业长期向好向稳发展态势不会变 。 “租购并举”是房地产行业的长效机制 ， 品质居住是消费升级背景下的必然需求 。
据贝壳研究院调查 ， 在疫情对租客生活的实际影响上 ， 占比最高的是“无法进入租住小区” ， 比例为51.69% ， 即接近一半的租客都在返回自己居住的社区过程中遭遇困难 。 由于疫情防控要求 ， 许多社区采取了封闭措施 ， 部分租客由于社区封闭无法进入 ， 或者需要较为繁琐的手续才能进入 。 这不仅给租客带来了不便 ， 也给租赁机构的业务开展带来挑战 。 同时也暴露出多数租户并未得到与业主同等的待遇 ， 甚至受到歧视 。
“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础 ， 未来租客权益保护还需要进一步探索 。 ”黄卉表示 ， 疫情之后 ， 一方面 ， 需要加强租赁立法支持 ， 使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面 ， 需要向租户提供投诉维权渠道 ， 逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制 ， 包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷 。
疫情期间 ， 不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式 ， 一方面积极应对疫情影响 ， 另一方面借此树立品牌形象 。 即便如此 ， 租赁企业依然遇到不少困难 ， 中小长租公寓企业生存空间进一步压缩 ， 行业集中度加速提升 ， 现金流断裂风险更加突出 。
随着租客不断回流 ， 疫情对住房租赁企业的冲击得到缓解 。 不过 ， 柴强强调 ， 对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说 ， 目前形势只是稍有缓解 ， 如果疫情有反复、常态化、长期化 ， 压力持续累积 ， 不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的现象 ， 甚至导致住房租赁行业重新洗牌 。
【经济日报危机未解除，住房租赁市场调查分析：市场已回暖】“疫情对于长租公寓的运营提出了更高考验 。 ”黄卉说 ， 长租公寓的商业模式决定了其房租成本高、利润率低、抗风险能力较差 。 在疫情之后 ， 长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式 ， 推动精细化运营 ， 做好“以出定收”的库存管理 ， 以维持健康的现金流 ， 保证企业的可持续发展 。 盲目扩大规模而难以保证出租率 ， 企业将会面临巨大风险 ， 一旦遭遇市场变动则可能难以为继 。


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