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投资房企投资下沉深耕低线城市

 
当大部分房企深陷一二线城市的竞争格局中之际 ， 一部分公司悄然开启了又一次投资下沉的排兵布阵 。
碧桂园（02007.HK）证实 ， 集团正在进行新一轮组织架构调整 ， 共涉及21个区域 ， 其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分 ， 拆分后新增区域26个；其余区域则涉及管辖项目范围的调整变更 。 此次调整后 ， 碧桂园下辖区域数量由此前的47个增至73个 。
市场瞬息万变 ， 碧桂园的组织架构随之高频整合 。 据统计 ， 2019年以来到这次调整之前 ， 碧桂园围绕提升全周期竞争力至少实施了6次比较大的组织架构调整 。 但跟此前的若干次调整的根本性不同在于 ， 这次调整的诉求 ， 更多指向三四五线城市的扩军 。
碧桂园方面透露 ， 区域架构调整的目的 ， 始终是围绕提高管理效能、聚焦深耕三四五线市场、提高全周期竞争力 ， 调整依据主要是根据所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、区域运营团队的综合能力水平等方面的实际情况 ， 灵活采取合并或裂变等举措 。
具体而言 ， 对偏小的临近区域进行合并目的是整合聚焦、提高效能 ， 对规模较大的区域进行裂变细分则是充实布局、贴近市场、继续深耕三四五线 ， 相当于“让瘦子增肌”或“让胖子瘦身” ， 从而使区域达到相对均衡的“体态” 。
以碧桂园沪苏区域为例 ， 去年全口径销售额约870亿元 ， 在2019年全国百强房企销售排名中排在40位左右 ， 销售规模已连续三年位居集团第一 ， 此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北四个区域 。 原湖南区域连续多年保持当地市场占有率第一 ， 2019年销售额超过当地第二、三、四名房企的总和 ， 这次也一分为四 。
一般而言 ， 房企合并区域被视作战略收缩 ， 拆分区域则往往因为战略扩张 。 碧桂园过去一年多时间以来的合并区域 ， 一度被市场解读为逐步收紧低能级城市的战线 。 但从此番分拆区域的操作来看 ， 其诉求更趋向于跟随市场节奏而进行的组织优化 ， 确保组织灵动性 ， 而并非如外界所猜测的“放弃低能级城市” 。 碧桂园称 ， 集团将“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线” 。
尽管屯兵三四五线城市的房企在行业里仍是少数 ， 但碧桂园并不缺乏追随者 。 第一财经采访发现 ， 多家规模房企都在战略布局上悄然下沉 ， 围绕城市群、城市圈更加广泛地布局三四线城市 ， 中骏集团（01966.HK）便是其中一家 。
今年4月 ， 中骏集团与广东省梅州市签订战略合作框架协议 。 按计划 ， 中骏集团拟在梅州投资建设大型商业综合体、城市更新等项目 ， 计划总投资约为130亿元人民币 。 主要建设集大型商业、主题街区、大型超市、居住区为一体的城市商业综合体 ， 以及城市老旧小区更新改造项目 。
因为中骏如同新城控股(601155,股吧)一样 ， 商业模式来自“地产+商业”双轮驱动 ， 更愿意在三四线城市核心地段进行布局 。 中骏集团董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳：“拿地是生死线 ， 公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手 ， 计划今年拿20个购物中心、30个长租公寓（包括轻资产） 。 ”中骏布局的主战场 ， 在广阔的三四线城市 。
无独有偶 ， 金科股份(000656,股吧)（000656.SZ）总裁喻林强在今年业绩会上表示 ， 金科股份今年要坚持二三线城市拿地为主 ， 一四线拿地为辅策略 。 金科股份认为 ， 三四线城市市场量大、稳定 ， 属于调控洼地 ， 市场竞争弱、杠杆大 。
下沉三四五线的房企 ， 看重低能级城市好于高能级城市的回报周期 。 碧桂园曾披露的一组数据显示 ， 2019年该集团三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27 ， 相较一二线城市项目0.71或以下的投资转化率 ， 三四线项目优势明显 。 在碧桂园进驻的三四线城市中 ， 88%的城市处于库存短缺或合理状态 ， 对应三四线城市权益货值的88% 。


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