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研究成果2020中国产业新城运营商研究成果发布会 暨第五届产城融合发展高峰论坛成功召开( 二 )


城市建设能力分析
以人为本 ， 完善城市发展体系
产业新城运营商在城市建设方面已经形成了比较成熟的发展模式 ， 在覆盖基础设施和生活配套的基础上 ， 运营商积极升级城市配套服务体系 ， 打造与产业升级相协调的城市建设 ， 吸引企业入驻与人才落户 ， 实现产业新城的可持续发展 。
企业经营能力分析
经营规模：经营规模分化加剧 ， 营业收入结构持续优化
产业新城运营商在经历了前期的规模扩张后 ， 更加注重运营能力的提升 。 产业新城运营商的整体资产规模集中在500亿以下 ， 华夏幸福(600340,股吧)等个别运营商规模超千亿水平；多数产业新城运营企业2019年总资产增速不足10% 。 运营商营业收入多数集中在200亿以下 ， 绝对规模仍然较小 ， 但增速较高；此外 ， 随着运营商不断优化业务收入结构 ， 住宅销售业务收入持续降低 。
盈利能力：深耕运营服务能力 ， 盈利表现突出
产业新城运营商净利润率稳步提升 ， 盈利能力普遍较强 。 从盈利规模看 ， 多数产业新城运营商2019年的净利润规模维持在10亿元左右 ， 只有招商蛇口(001979,股吧)和华夏幸福的净利润超过百亿元；从盈利质量来看 ， 产业新城运营商2019年净利润率在16%左右 ， 较往年略有上升 。 盈利表现改善的背后 ， 是越来越多的产业新城运营商通过积极创新业务模式、深挖产业链价值所获得的回报 。
融资能力：积极拓宽融资渠道 ， 探索多元化的融资方式
产业新城运营商积极拥抱资本市场 ， 创新融资模式 。 华夏幸福通过公司债、中期票据、美元债等多种方式融资 ， 并再度创新融资模式 ， 两次通过“PPP项目+ABS”方式进行融资 。 在政策加持下 ， 园区融资获突破 ， 2019年12月20日 ， 中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易 ， 成为《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后 ， 国内首个上市的国家级经开区开发运营主体 ， 也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示范作用 。
财务稳健性：负债水平整体向好 ， 防范现金流风险
产业新城运营商负债率基本保持稳定 ， 多数产业新城运营商的资产负债率水平在40%至70%之间 ， 企业间分化加剧 。 从调研的情况来看 ， 国企性质的运营商负债率相对偏低 ， 企业财务稳健性保持良好 ， 而民企背景运营商市场化程度较高 ， 且规模扩张较快 ， 负债率相对较高 ， 维持在63%及以上水平 。 然而 ， 从经营性现金情况来看 ， 运营商整体经营性现金流有所下滑 ， 还需防范现金流风险 。
3、产城运营面临的城市机遇及产业趋势
根据调研以及公开资料 ， 大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角城市群 ， 以及成都、重庆、西安、昆明等中西部核心二线城市 。
以中交城投为例 ， 秉承“政企立体化深度合作企业与城市共同发展”的理念 ， 创造性的提出了“城市综合开发运营”的商业模式 ， 深耕粤港澳大湾区 。
中交城投（广东顺德）有限公司董事、总经理陈扬表示 ， 中交城投坚守“政府与经济社会发展急所得责任分担者区域经济发展的深度参与者、政府购买公共服务的优质提供者”的“三者”定位 ， 坚持中国领先、世界一流的城市综合开发运营商的发展目标 ， 以城市综合开发为主线 ， 协调发展特色房地产、基础设施投资和产业发展业务 ， 实现一二三级联动开发策略 ， 发挥全集团全产业资源优势不断增强契合地方发展需求的一揽子解决方案和能力 。 经营规模快速增长 ， 目前在全国7省、13市落地项目近30个 。 权益合同额超过2000亿 ， 其中顺德高新区项目属于中交城投成立早期发展的项目之一 ， 是中交城投进行产城融合的有益实践 ， 我们在2015年7月携手顺德 ， 打造顺德首个引入社会资本产城融合的标杆项目 。 顺德高新区慧域城项目规划面积9.5平方公里 ， 地处粤港澳大湾区腹地核心 ， 属于顺德拥有最浓厚水乡岭南文化的核心地带 。 中交城投与顺德高新区管委会真诚合作 ， 按照城市综合开发运营系统工程逻辑 ， 提出了一年打基础 ， 四年见形象 ， 六年上规模 ， 八年建新城的规划要求 。 从价值提升、价值规划、价值实现三大方面将产城人融合的发展理念落地 ， 不断激发项目价值的持续提升 。 中交城投禹城市秉承优势互补、资源共享、政企协同发展的思路 ， 按照新产、新城两个体系高标准推进顺德高新区慧域城的项目建设 。


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