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旭辉旭辉疯狂“抢镜”土地市场狂奔突进背后面临转型难题

中国商报/中国商网（采访人员 周子荑）狂奔的旭辉受新冠肺炎疫情影响“休息”了几个月后 ， 近期再度频频“抢镜” 。 5月9日 ， 旭辉控股集团有限公司（以下简称旭辉）在土拍市场斥资45.44亿元补仓江苏无锡 。 一直以来 ， 旭辉积极拿地的做法备受关注 ， 这令其成为房地产界不折不扣的“黑马” ， 但“开挂”式扩张背后其业绩注水的质疑也不绝于耳 。
土地市场再“抢镜” 细数旭辉耀眼拿地史
5月9日 ， 江苏无锡上演了一场大戏 ， 几大房地产龙头企业为争抢一块土地进行了激烈的角逐 。 在170轮举牌较量中 ， 旭辉最终胜出 。 实际上 ， 同一天 ， 旭辉共在江苏无锡买下两宗地 ， 溢价率分别为35.23%和22.66% ， 斥资总额为45.44亿元 。
受疫情影响 ， 狂奔的旭辉受新冠肺炎疫情影响“休息”了几个月 ， 4月以来 ， 其再度频频亮相土拍市场 。 今年4月 ， 旭辉新增六宗土地 ， 新增规划建筑面积117.1万平方米 ， 对应总地价54.8亿元 ， 平均楼面地价为4678元/平方米 ， 拿地权益比为84% 。 在江苏无锡 ， 旭辉更是一个月拿下了三块地 。
旭辉相关负责人对中国商报采访人员表示 ， 2019年旭辉在江苏无锡实现合约销售额88亿元 ， 占总合约销售4.4% ， 在单城市合约销售额中排名第八 。 一直以来 ， 江苏无锡都是旭辉深耕的重点城市 ， 该城市市场容量较好、人均GDP较高 ， 旭辉在该城未来销售额有机会突破百亿元 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也对中国商报采访人员表示 ， 江苏无锡是旭辉布局的重点城市之一 ， 区域深耕有利于降低风险 ， 旭辉在江苏无锡市场重仓拿地也是为了充分发挥在当地的优势、提高利润率 。
实际上 ， 一直以来旭辉在土地市场布局上都很激进 。 2013-2019年 ， 旭辉总土地储备分别为920万平方米、960万平方米、1250万平方米、1750万平方米、3100万平方米、4120万平方米、5070万平方米 。
不过 ， 旭辉也曾因土地市场操作被监管机构“点名” 。 据悉 ， 2016年12月12日 ， 原上海市规划和国土资源管理局网站发布公告 ， 旭辉子公司在参加地块出让活动中违反出让文件规定 ， 原上海市规划和国土资源管理局追究其违约责任 ， 将该公司违约行为纳入诚信档案 ， 三年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动 。 2019年5月 ， 数家房地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单 ， 网传名单里就包括旭辉 。 同年6月7日 ， 旭辉要求区域公司暂停在公开市场拿地 。 这被媒体解读为旭辉被监管机构“点名” ， 禁止公开市场拿地 ， 尽管旭辉极力否认 ， 但2019年6月旭辉的拿地数据的确为零 。
狂奔突进背后 “业绩注水”遭质疑
实际上 ， 旭辉在土地市场耀眼的同时 ， 其销售端也是风光无限 。 从2012年上市时的50亿元左右的销售额到2017年突破千亿元门槛 ， 旭辉只用了六年时间 ， 而其销售额突破2000亿元大关更是只用了两年时间 ， 复合增长率保持在53%左右的旭辉是房地产界不折不扣的“黑马” 。
但在狂飙突进背后 ， 旭辉也遭遇了“业绩注水”的质疑 。 数据显示 ， 2014-2019年 ， 旭辉合同销售额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿、2006亿元；而同期销售额的权益比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%、52.98%、55%；同期旭辉拿地权益比分别为77.08%、68.00%、60.00%、51.61%、58%、65% 。
实际上 ， 2017年销售额突破千亿元门槛后 ， 旭辉有意提升权益占比 ， 加大独立拿地力度 ， 但从目前业绩来看 ， 效果仍不明显 。 据悉 ， 2018年业绩发布会时 ， 旭辉曾表示2019年整体项目权益比重将提升到70% ， 然而其2019年的销售权益和拿地权益比重均未达到这一目标 。
此外 ， 旭辉“开挂”式发展还带来了一系列后遗症 。 最为明显的是 ， 虽然规模飞速扩张 ， 旭辉的净利润却不能同步跟上 。 数据显示 ， 2017-2019年 ， 旭辉销售额增速分别为96.2%、46%、32% ， 同期核心净利润增速只有44.6%、35.6%、25% 。


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