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用地■低效用地再开发采用四种模式

原土地使用权人、有实力且有开发经验的市场主体,都可参与再开发改造,激发社会力量参与改造开发
◆导报采访人员 杜杨 济南报道
12日,省政府新闻办召开发布会,解读《关于推进城镇低效用地再开发的意见》(鲁政办字〔2020〕32号,下称《意见》) 。 《意见》坚持“政府主导、市场运作、政策激励、示范引领”的指导思想,从正向激励和反向倒逼两方面制定一系列配套措施推进低效用地再开发 。
值得注意的是,《意见》旨在改变单纯由政府主导低效用地再开发的状况,原土地使用权人、有实力且有开发经验的市场主体,都可参与再开发改造,激发社会力量参与改造开发 。 低效用地再开发采用四种模式:政府收储改造,原土地使用权人改造,原农村集体经济组织改造,市场主体改造 。
实现多方共赢
城镇低效用地,是指现有建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧,但同时权属清晰、不存在争议的城镇存量建设用地 。 通过盘活低效用地,可促进节约集约用地,能带动社会资本投资,可优化引导产业结构调整,还能完善城市基础设施和公共服务功能,是一项可以实现多目标共赢的工作 。
除了共赢,山东正处于新旧动能转换的关键阶段 。 一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继；另一方面,城镇内部存在大量低效用地,比如集中在黄金地段大量工业用地,这就迫切需要建立以创新发展提质增效为核心的资源高效率配置制度 。
根据《山东省土地整治规划(2016-2020年)》,全省城镇建设用地可挖潜达153.8万亩,推进城镇低效用地再开发已是箭在弦上 。 上述《意见》,便是在此背景下,山东省自然资源厅充分学习借鉴外省先进经验做法,研究起草,并经省委财经委员会和省政府常务会议审议通过,省政府办公厅正式印发实施的 。
建立奖惩双向机制
据介绍,城镇低效用地再开发大多需要对原有用地进行重新规划和用途转换,与新增建设用地相比,拆迁补偿安置、建设成本较高,改造难度大 。
为充分调动各方参与城镇低效用地再开发的积极性,《意见》提出了政府收储改造、原土地使用权人改造、原农村集体经济组织改造、市场主体改造四种模式,明确相应的激励政策,根据土地权属性质和改造后用途因地制宜进行改造,形成形式多样的改造开发模式,改变过去单纯由政府主导低效用地再开发的状况,激发社会力量参与改造开发,指明了低效用地的盘活路径和方式 。
针对低效用地改造开发动力不足、企业退出低效用地难等问题,《意见》提出了八项配套措施 。 对政府而言,通过加强规划保障,实施增存挂钩、奖励新增指标,加大财税金融支持力度、省级土地增值税收分享收入按一定比例补助等方式,引导各级政府改变过去重增量、轻存量的惯性思维,激发政府收储改造动力 。
对企业而言,通过开展工业企业“亩产效益”评价、资源要素差别化配置、多部门联合执法,强化倒逼促改措施以及支持加快转型升级、鼓励异地搬迁改造等方式引导企业改造转型或有效退出低效用地 。 低效用地退出后,通过发挥市场配置资源作用、拓宽土地储备资金渠道等,促进存量资源有效盘活和系统整体开发 。
鼓励土地权利人
参与改造开发
如上所述,过去城镇低效用地改造开发主要由政府主导,改造后的土地增值收益主要成为政府的出让收入和开发商的利润,被改造地块单位和个人仅能获取房屋和土地的相应补偿,无缘分享改造开发产生的土地增值收益,致使改造开发困难重重 。
对此,《意见》坚持共建共享理念,在落实公益性责任的前提下,鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量自主参与改造开发,增强改造开发的动力；构建有效的沟通协商和信息公开机制,充分尊重土地权利人的意愿,提高改造开发工作的公开性和透明度,妥善解决群众利益诉求,做到公平公正 。
《意见》立足兼顾效率与公平,统筹考虑再开发各方面参与主体的利益平衡,完善利益导向机制 。 对政府主导开发的低效用地,充分让利于原土地权利人,对原土地权利人采取物业返还等方式奖励 。 同时提出,要严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地,统筹安排公共设施、民生项目和产业用地,实现经济发展、民生改善、文化传承多赢的目标 。


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