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港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？


摘要：太需要便宜的钱了（欢迎关注闺蜜财经）
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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撰文|蜜姐&编辑|楚琦
哪有什么岁月静好 ， 更多的人是在负重前行 。
在首次IPO折戟后 ， 5月12日 ， 港龙地产再次向港交所提交了招股书 。
对于这家浙系地产商来说 ， 岁月是否会静好尚未可知 ， 但眼前的负重前行却是实实在在的 。
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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提起“港龙” ， 很多蜜友可能第一反应是我国香港第二大航空公司 ， 少部分蜜友会想到还会是一家地产公司 ， 而且是诞生于长三角 。
公开资料显示 ， 港龙地产于2007年在常州成立 ， 专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关 配套设施的物业 ， 包括商业单元、停车场及配套区域 。 总部位于上海 。
港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司 ， 法人代表和董事长均为吕永怀 。
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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从招股书里披露的公司组织架构来看 ， 港龙地产有着浓厚的家族色彩 。
重组前 ， 吕进亮、吕永怀、吕文伟、吕志聪、吕永南、吕永茂合计所持股份占了公司的一大半 。
其中吕永南及吕永茂为董事长吕永怀的胞兄 ， 吕文伟为吕永怀的儿子 ， 吕志聪、吕进亮为吕永怀的侄子 。
目前 ， 港龙地产的业务覆盖了长江三角洲地区外围城市 ， 包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市 。
2018年 ， 港龙地产的战线进一步扩展 ， 进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市 。
写回忆录的年长者 ， 总是会在文中不吝美好之词 。 回忆过往 ， 忆苦思甜 ， 展望未来 ， 想象无限 。
但在港龙地产这份数百页近似回忆录的招股书里 ， 蜜姐从中没有看到温情 ， 更多的是不安 。
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这里蜜姐捡几个重点和蜜友们分享 。
招股书里 ， 港龙地产回顾了自己的发展历程 ， 以及近3年的经营及财务情况 。
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如上图所示 ， 近3年港龙地产的营收情况还算可以 。
截至2019年12月31日止三个年度 ， 物业开发及销售收益分别为人民币433.9百万 元、1659.6百万元及1978百万元 ， 复合年增长率为113.5%；净利润分别为32.8百万元、人民币332百万元及人民币470.1百万元 ， 复合年增长率为278.6% 。
截至招股书披露日 ， 港龙地产于21个城市有53个开发项目 ， 由附属公司、合营企业及联营公司开发的总土地储备为544万平方米 。
【港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？】其中 ， 为其带来收益的仅有4个城市的9个项目 。 体量不大 ， 收益和净利润的增长却增长迅猛 ， 初步可以判断 ， 港龙地产是一家高周转的房企 。
高周转背后 ， 港龙地产的现金流和负债情况如何呢？不看不知道 ， 一看吓一跳 。
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首先是现金流 ， 在体现公司造血能力的经营活动现金流方面 ， 港龙地产近三年是节节溃退 ， 2017年尚净流入7588万 ， 2018年就变成净流出6.26亿 ， 2019年更夸张 ， 净流出67.56亿 ， 比上一年的流出额度增加了10倍多！
好在融资和投资活动还能搞点钱 ， 否则 ， 情况难以想象 。


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