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港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？( 二 )


港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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关于2019年经营性现金流的大幅流出 ， 港龙地产招股书里也作出了解释 ， 说是：运营使用的现金人民币6547.4百万元及缴纳人民币208.6百万元所得税的结果 。
2018年 ， 则是因为于经营中使用现金人民币467.4百万元及已付所得税人民币158.9百万元的结果 。
这个解释怎么说呢 ， 感觉像是其他企业就不需要运营和所得税开支似的……
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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负债率方面 ， 2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分别为98.8%、122.1%及172.6% 。
这几年房企都在降杠杆 ， 港龙则一路攀升 ， 不可谓不激进 。
关于资产负债率大幅增加的原因 ， 港龙自己也说了：由于我们的银行及其他借款增加以为我们的营运提供资金 。
利息覆盖率方面 ， 港龙地产从2017年的5.8倍降至2019年的2.1倍 。 2019年 ， 港龙地产的银行及其他借款加权平均实际利率为8.8% ， 高于行业平均水平 。
债务状况高压 ， 港龙地产真的太需要便宜的钱了 。
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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赴港上市 ， 确实是一条看上去更为光明的路 。
但这条路并不好走 。 之前蜜姐就说过中小房企赴港上市难度在增加 。
近两年递交招股说明书的多家房企中 ， 招股书已失效的除了港龙地产 ， 还有海伦堡、奥山控股、三巽控股 。
2019年第二次申请上市的奥山控股、第四次申请上市的万创国际 ， 至今也无新的进展 。 万创国际的招股书状态则已显示为“被拒绝” 。
在港交所IPO被拒绝没有获批是不符合要求 ， 而失效大概率是披露不完全 。
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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2018年 ， 正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国等众多房企纷纷登录港交所 ， 但经营情况大都不咋地 。 2019年 ， 港交所没那么好“忽悠”了 。
之于港龙地产 ， 即便能突出重围成功上市 ， 上市后怎么为投资者创造价值也是个大问题 。
尽管港龙地产强调自己的全国布局 ， 但依然摆脱不了浓厚的地域色彩 。 这从下图其土储分布中就可以看到 。
港龙地产经营性现金流恶化，负债率大幅攀升！港龙地产能靠IPO“救命”吗？
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区域化+家族化 ， 房企经营的两大“雷区”都占了 ， 加上并不好看的财务状况 ， 以及招股书里洋洋洒洒30多页列出的数十条风险因素 ， 覆盖了方方面面 。 蜜姐简单列举几条 ， 就足以让人忧心 。
比如：可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金 ， 且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取；
于截至2018年及2019年12月31日止年度录得负经营现金流 ， 或未能就土地收购及未来物业发展按商业上合理条款取得足够资金 ， 或甚至完全不能取得资金；
未必能够成功实现业务增长 ， 而往绩纪录期间的经营业绩未必能反映未来表现；
背负大量债务且未来可能产生额外负债 。
已经且预期将继续产生与银行借款有关的高额利息开支 。
无法保证我们于未来将一直能取得所需的银行融资 。
……
每一条都事关生死“命脉” 。
好在 ， 港龙地产还年轻 ， 今年才13岁 。 作为一枚奔涌的后浪 ， 折腾或许就是他的宿命 ， 至于前途 ， 还有待时间告诉我们答案 。
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