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新生活建业新生活登陆港交所 管窥物管赛道下的增长契机与布局( 二 )


在业务范围上 ， 建业新生活由单一的物业管理服务公司转型到物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务的“非典型”物管公司 。 按建业新生活的口径 ， 即为“综合服务提供商” 。
于往绩记录期间 ， 建业新生活2017-2019年持续经营业务的总收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元；纯利分别为3910万元、5200万元及23280万元 ， 年复合分别增长95.2%、144.0% 。
其中商业资产管理及咨询服务营收实现了从2017年1525.8万元增至2019年的10473.5万元 ， 翻了近7倍 ， 占总收入比例亦升至6% ， 毛利率达到了66% 。 于2019年末 ， 在管商业物业组合包括3个文化旅游综合体、7个商场及9家酒店 ， 总占地面积约为1093万平方米 。
新探索：“建业+”
目前 ， 在港交所上市的物业管理公司已经达到22家 ， 包括年初完成上市的兴业物联、烨星集团 。 从规模上看 ， 建业新生活与新城悦、永升生活服务和蓝光嘉宝相近 ， 均属于头部物管公司 。
若以2019年的增速来看 ， 建业新生活却是同行中增速最快的一家 ， 其中建业新生活收入同比增长152.8%至17.54亿元 ， 毛利同比增长258.65%至5.76亿元 ， 在管面积同比增长121.83%至5698.3万平方米 ， 毛利率由23.2%增至32.8% 。
翻阅获悉 ， 2019年 ， 新城悦服务收入为20.24亿元 ， 同比增加72.5% ， 毛利同比增长73.9%至6亿元 ， 毛利率为29.6%；永升生活服务收入约18.78亿元 ， 同比增长74.5% ， 毛利同比增长79.7%至5.55亿元 ， 毛利率为29.6%；蓝光嘉宝收入增加43.4%至21亿元 ， 毛利增加56.2%至7.602亿元 ， 毛利率为36.2% 。
进一步对比发现 ， 建业新生活收入、毛利虽低于22家港股物管公司收入、毛利平均值 ， 毛利率表现却高于平均值 ， 且各项数据基本处于增长趋势 。 市场研究机构数据显示 ， 22家港股物管公司中 ， 收入均值为24.53亿元 ， 毛利均值为6.73亿元 ， 毛利率均值为29.9% 。
建业新生活认为：“随着新业务线继续扩张 ， 公司预计未来生活服务及商业物业管理及咨询服务的收入贡献将会增加 。 同时 ， 公司于2019年底并无任何有息负债 ， 手头现金为5.85亿元 ， 未来抓住机会的概率更大 。
从账面数据上看 ， 建业新生活获得投资基金青睐的原因 ， 或许不难理解 。
事实上 ， 今年新冠疫情的出现让整个物管行业冷静下来思考 ， 除了“肉搏”管理面积、通过收并购等方式扩大规模和营收之外 ， 多元化增值服务亦成为物业管理收入重要的部分 。 这也是不少物管公司高管的一致看法 。
中信证券(600030,股吧)分析师陈聪在报告中称 ， 基础服务的毛利率已难有持续上升空间 ， 增值服务的发展是养成单盘盈利可持续性的关键 ， 虽然道路艰难曲折 ， 意味着企业需要在多个领域积蓄能力 ， 但未来增值服务的收入水平将达到与基础服务相近的地步 。
早于2015年6月 ， 建业地产开始实现新蓝海战略 ， 将自身定位由“房地产开发商”转变为“新型生活方式服务商” ， 理想与使命从“让河南人民都住上好房子”转变为“让河南人民都过上好生活” 。
在此背景下 ， 建业地产开发业务逐步向外延伸 ， 并于2018年基本形成了“建业+的生态体系 。
这种多板块的交叉和协同为建业新生活带来了新的契机 。 通过提供广泛的生活服务网络、对市场需求有深入了解及数据分析能力 ， 加上建业+平台上提供的服务及产品的资源整合能力 ， 建业新生活能够满足不同客户群体的需求 。
目前 ， 建业新生活拥有“建业+”O2O一站式服务平台 ， 截至2019年底 ， “建业+”平台注册用户已达218.6万名 。 于2017年至2019年间 ， “建业+”平台的总交易额分别为0.909亿元、2.058亿元及4.264亿元 ， 年复合增长116.6%；毛利由150万元增至7630万元 。
尽管目前管理面积主要集中在河南省单一省份 ， 然而建业新生活坚信 ， 河南是中部乃至在国内物管发展空间最大、增长速度最快的市场之一 。 其引用数据举例 ， 2018年末 ， 河南省物管面积16亿平方米 ， 位于中部地区第一、全国第五 ， 预计2021年末 ， 河南省物管面积将达18.1亿平方米 。


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