江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

国瑞置业国瑞置业：巨额应付款暗藏玄机

2019年 ， 国瑞置业（02329.HK）制定了280亿元的销售目标 ， 但最终仅实现了239.15亿元 ， 相当于只完成了年度目标的85.4% 。 今年4月初 ， 该公司在谈及销售目标时 ， 已将2020年目标从预期的250亿元下调至200亿元 。
该目标比去年实现的239亿元还要少了近40亿元 。 国瑞置业认为 ， 受疫情影响 ， 这样的目标“相对稳健” ， 显示出该公司对2020年的市场并不乐观 。
与销售和规模不及预期的情况不同 ， 国瑞置业的债务却在进一步走高 。 2016-2019年 ， 国瑞置业的资产负债率分别为73.59%、76.78%、76.44%以及77.33% 。 负债率攀升至近几年的新高 。
为缓解巨额的偿债压力 ， 国瑞置业不惜延长一部分项目公司的增资及收购款项的付款期限 。 此外 ， 该公司60%左右的持有性物业已被质押 ， 用以换取借款 。
在规模不及预期、负债走高的双重夹击下 ， 近几年来 ， 国瑞置业的盈利能力也面临迅速下滑的风险 ， 其毛利率已跌出新低 ， ROE水平也已远不如前 。
增收不增利 ， 毛利率跌出新低
2019年 ， 国瑞置业实现营收80.93亿元 ， 同比2018年的66.13亿元 ， 增加22.4% 。 当中 ， 物业开发收入为72.57亿元 ， 较截至2018年12月31日止年度增加22.5% 。
但国瑞置业却陷入了“增收不增利”的困境之中 。 与较大增幅的营收相比 ， 该公司的毛利录得大额下降 。 数据显示 ， 国瑞置业2019年毛利仅为21.39亿元 ， 同比2018年减少17.7% 。
一组更为直观的数据对比是 ， 国瑞置业在2018年营收66.13亿元就实现了25.99亿元的毛利 。 而在2019年 ， 该公司营收增至80.93亿元 ， 毛利反而下降为21.39亿元 。
这直接导致了国瑞置业毛利率的大幅下降 ， 过去一年 ， 该公司毛利率仅为26.4% ， 较2018年的39.3%下跌了12.9% 。
物业开发的毛利下跌影响至深 。 该板块2019年毛利9.08亿元 ， 同比上一年的21.23亿元直接减少57.2% 。 据此 ， 该公司物业开发的毛利率为12.5% ， 较2018年的35.8%大幅减少23.3% 。
导致如此结果的一个重要原因 ， 是国瑞置业的销售及服务成本在过去一年大增 。 据了解 ， 由于物业开发成本的增加 ， 该公司销售及服务成本由2018年的40.13亿元增加48.4%至2019年的59.55亿元 。
当中 ， 物业开发成本由2018年的38.02亿元增加49.5%至2019年的56.84亿元 。 国瑞置业称 ， 该增加主要是由于年度项目交付结算进度不均所致 。
与此同时 ， 该公司分销及销售费用由2.07亿元增加47.9%至3.06亿元 ， 行政开支由5.08亿元增加9.6%至5.57亿元 ， 融资费用也增长64.9%至4.05亿元 。 这些费用支出的增加大大削弱了国瑞置业的盈利能力 。
2019年 ， 该公司实现溢利仅为12.2亿元 ， 同比2018年的15.69亿元 ， 下降22.24% 。 报告期内 ， 国瑞置业拥有人应占纯利8.57亿元 ， 较2018年的10.09亿元减少15.1% 。
近几年 ， 国瑞置业的盈利能力呈下降趋势 。 2017年 ， 该公司毛利率最高达到46.69% ， 此后便进入下滑通道 ， 2018、2019年分别下降为39.31%、26.43% 。 毛利率已跌至行业平均水平以下 。
国瑞置业国瑞置业：巨额应付款暗藏玄机
图片

此外 ， 2017-2019年 ， 国瑞置业的ROE水平分别为17.17%、8.85%、7.03% ， 与之前超过17%的净资产收益率相比 ， 该公司已跌出好几个量级 ， 远不在此前的水平线上 。
巨额应付款的秘密
销售规模和盈利能力不及预期 ， 国瑞置业的债务却在进一步走高 。 2016-2019年 ， 国瑞置业的资产负债率分别为73.59%、76.78%、76.44%以及77.33% 。 负债率攀升至近几年的新高 。
2019年 ， 该公司现金、受限制银行存款及银行结余22.17亿元 ， 较2018年增加12.4% 。 但其中的受限制银行存款就达到16.8亿元 ， 能及时活动的银行结余及现金仅为5.37亿元 。


推荐阅读


上一篇：互认基金亚洲债跌出“黄金坑” 布局互认基金正当时

下一篇：学区房北京西城学区房“高烧不退” 开发商以价换量促楼市回暖