新生活建业新生活：胡葆森划了一条安全线
乐居财经 曾树佳 发自郑州
四年前 ， 胡葆森启动新蓝海战略转型 。
他制定了一份计划 ， 希望建业集团从“房地产开发商”转型为“新型生活方式服务商” ， 并开始布置一个“1+3”的业务格局 。 其中 ， “1”是指地产 ， “3”是指新生活、教育及轻资产 。
如今 ， 地产业务之外 ， 包括文旅、物业、商业等业务在内的新生活集团 ， 也迈开了奔赴港股市场的步伐 。
搭乘热度未减的物管上市潮 ， 近日 ， 建业新生活公布了IPO文件 ， 外界得以从中窥见建业物管业务的发展轨迹 。
毛利率与流动性密码
招股书显示 ， 胡葆森透过创怡 ， 持有建业新生活94.16%的股份 。 建业新生活将自身定位为：扎根于华中地区的综合服务提供商 。 其业务范围包括物业管理及增值服务、生活服务、资产管理服务三个方面 。
除了最为主要的物管业务之外 ， 该公司的生活服务包括于建业+平台、旅游服务、建业大食堂提供的管理服务 。 资产管理服务则包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理；目前 ， 其所管理的资产包括3个文化旅游综合体、7个商场及7家酒店 。
近年来 ， 建业新生活以较高的业绩增长率 ， 在为IPO增添成色 。
在收入方面 ， 它从2016年的3.49亿元增至2018年的6.94亿元 ， 年复合增长率为41% 。 2019年上半年 ， 该公司的收入为6.8亿元 ， 同比上年同期的2.8亿元增加了143% 。
尽管2016年、2017年、2018年 ， 以及2019年上半年 ， 建业新生活来自物业管理及增值服务的收入 ， 占总收入的比例分别为99.4%、91.5%、88.8%及77.9% ， 呈现逐年降低的趋势 。 但总体来看 ， 该业务“主力军”的地位 ， 其他业务还无法撼动 。 
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总体营收的上涨 ， 得益于物业在管面积的快速增长 。 2016年、2017年、2018年 ， 以及2019年上半年 ， 建业新生活在管建面分别约为1680万平方米、2040万平方米、2570万平方米及4180万平方米 。 两年多的时间 ， 增长了1.49倍 。
但背靠开发商 ， 建业新生活的大部分在管面积也来源于建业地产的输入 。
截至2019年6月30日 ， 建业新生活管理的269项物业位于河南省全省18个地级市（包括104个县级城市中的73个） ， 其中约2730万平方米由建业集团 ， 及其联营公司或合资企业开发 ， 占比总面积约为65.3% 。
在众多赴港上市的物业股中 ， 建业新生活的在管面积并不大 ， 但由于近几年项目所收取的费率有所提高 ， 它的毛利率也随之被推高 。 2016年、2017年、2018年 ， 以及2019年上半年 ， 建业新生活的毛利率分别为17.4%、22.9%、23.2%及35.6% 。
规模的扩张以及毛利率的上涨 ， 带动着建业新生活净利润的提升 。 2019年上半年 ， 其实现净利润1.08亿元 ， 该数值已是去年全年的5.5倍 。 而净利润的增长 ， 更驱动着它现金流的数倍增长 。
然而 ， 资金的充裕 ， 并不能掩盖其流动性的下降 。 2016年、2017年、2018年 ， 以及2019年上半年 ， 建业新生活的流动比率分别为1.9倍、2.3倍、1.7倍及1.3倍 ， 有着接连下降的趋势 。 这归因于其他应付款项的增加 。
【新生活建业新生活：胡葆森划了一条安全线】 三大收购底线
在物业管理赛道上 ， 各方主体也在寻求规模的突破 ， 以夺得行业话语权 。 于是 ， 收并购事项在行业并不鲜见 。 在招股书中 ， 建业新生活也透露出自身“战略性投资、合作及收购”的未来计划 。
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