1.2亿元窟窿都堵不上、发动员工买房买基金…( 二 )
▲泰禾北京金府大院项目 ， 图中楼栋尚未封顶 拍摄 / 市界资金压力下 ， 泰禾仿佛被按下了暂停键 。2./ 黄老板的“人事牌”/过去 ， 敢拼、爱闯的闽系房企以激进出名 ， 被冠以“土地收割机”的帽子 ， 在他们自己看来 ， 必须要构建一条足够深的规模护城河 。泰禾也一直在规模进击路上步履不停 。2013年、2014年 ， 泰禾大举进军全国市场 ， 在土拍市场上攻城略地 ， 几乎以每月一宗的频率刷新拿地纪录 。那段时间泰禾也暴露了较高的财务风险 ， 外部宏观环境的风吹草动都挑动着泰禾脆弱的神经 。 2014年 ， 泰禾现金流量为-166.26亿元 ， 负债率89.23% ， 存货周转天数2372天 。不过泰禾的运气好 。 2015年下半年 ， 一系列宽松政策刺激楼市 ， 前期大举拿的地反而变成了泰禾的业绩支撑 。一轮周期走完 ， 大水大鱼的日子一去不复返 ， 2017年开始房地产行业里的每个人都很难 ， 泰禾也再次陷入去化困难的境地中 。 刚需房都卖不出去 ， 泰禾的产品多为高溢价的高端产品 ， 因为价格高 ， 受众更窄 ， 去化相比刚需产品更艰难 。泰禾这次的运气可能没有上次那么好 。黄其森曾夸下海口 ， 2018年销售收入将实现2000亿元 。 这个flag让同行、媒体好一顿关注 ， 甚至引来了深交所质疑 ， 最终公司回复称是老板个人愿景 。泰禾走到今天 ， 跟老板黄其森有莫大关系 。
▲泰禾集团董事长 黄其森和绝大多数房企老板不太一样 ， 黄其森是正儿八经的科班出身 ， 本科毕业于福州大学建筑系 ， 而后成为经济学研究生 。 银行的8年工作经验 ， 让黄其森在战略制定以及资金操作上经验十足 ， 但也存在自己的短板——欠缺管理背景 ， 或者说缺少搭班的人 。作为老板 ， 黄其森深知自己在管理上的局限性以及精力受限 ， 于是便开启了大规模的职业经理人招聘 ， 希望找到能给自己解决问题的伙伴 。2018年上半年 ， 其招聘高管的规模和动静 ， 可以说是行业一景 。 一位业内人士对市界表示 ， “他们那个时候招聘的职位都是对应各个专业体系的 ， 对于泰禾自己来说 ， 不仅为了加速去化 ， 更是为了吸取各个公司的人才和优势 ， 整体提升泰禾水平 。 ”不过这场原本要提高管理水平的招聘 ， 最后并没有拯救泰禾和黄其森 。 相反 ， 在急于求成的道路上 ， 黄其森招来了很多和公司、岗位并不匹配的人 。上述业内人士对市界解释 ， 各个房企的文化、制度、流程上有差异 ， 比如从股权很分散的公司 ， 去大股东绝对控股的公司 ， 短期内很难适应 。 这种问题也不止出现在泰禾 。另外 ， 职业经理人最大能力就是填坑 ， 坑填好了 ， 就是能力体现 。 但这几年行业快速发展 ， 人员升职速度快 ， 存在职业经理人能力不匹配位置的问题 。黄其森原本希望招聘职业经理人来解决泰禾的问题 ， 最终发现 ， 有些职业经理人不但不匹配解决问题的能力 ， 还制造了更多问题 。王晓欧向市界爆料 ， 以前监管不严 ， 一些营销、拿地等部门的人员 ， 通过不正当手段拿钱 ， 后来公司通过加强了审计来解决这些问题 。捞一把的走了 ， 达不到标准的走了 ， 看不到公司发展希望的也走了 。 频繁更换高管直接影响到公司的稳定性 。 泰禾相当于用公司动荡一整年 ， 筛选合适的团队 ， 也耽误了宝贵的回款时间 。在王晓欧看来 ， 作为老板 ， 黄其森的不强势要为此负责 ， “公司越大 ， 越需要制度管人 ， 不能随着高层人员变动而变动 。 但是在泰禾并没有建立这个制度 。 ”这也给泰禾带来了沉重的代价 ， 这支高薪一流团队干出了三流业绩：克而瑞排行榜上 ， 泰禾2018年销售额是1300亿 ， 不仅人才队伍建设没有完成 ， 就连2000亿目标也没有完成 。事后 ， 黄其森对2018年的人事动荡做出反思 ， 泰禾战略是大学生 ， 管理是小学生 。 以后要多向万科、龙湖这样的企业学习 。
2019年 ， 黄其森开始对内部管控体系做调整 ， 从过去四级管控体系 ， 即总部－区域－城市－项目 ， 变为二级管控 ， 即总部－区域 ， 目前泰禾有北京、上海、福建和广深四大区域 。 这样一来 ， 相当于下放了一些决策权 ， 提高了效率 。 让在一线的人能够迅速地做出决策 。在人员配置上 ， 从2018年到现在经历近两年调整 ， 泰禾的人才策略从外部引进转为内部提拔 。 今年1月和4月 ， 泰禾提拔了一大批干部 ， 分别晋升了36人和43人 ， 其中还包括在半年之内连升两级的人员 。据市界了解 ， 当前提拔的主要是营销、资金条线人员 。 而这些提拔能否让泰禾更稳固 ， 现在还是个问号 。3./ 等待“白衣骑士”/为了活下去 ， 泰禾和黄其森一直在断臂求生 ， 不仅长时间没有拿地 ， 还加速处理项目 ， 将现金流回款纳入高管考核指标 ， 加快了回款的速度 。公告显示 ， 2019年 ， 泰禾转让项目股权形式与合作方共同开发 ， 累计减少并表项目21个 。 其中大部分转让给了同为闽系房企的世茂集团 。一系列内部措施下 ， 泰禾的资金指标有所改善：2019年度经营活动产生的现金流量净额为186.73亿元 ， 比去年同期增加了34% 。但资金压力没有彻底释放 。4月23日 ， 黄其森和泰禾集团双双被列入失信人名单 ， 起因是泰禾集团旗下一家控股子公司向西藏信托借了钱 ， 没有及时还 。 西藏信托就把这家公司 ， 及提供连带担保责任的泰禾集团及黄其森个人告上了法庭 。 后来经过多方协商 ， 才把名字从老赖名单中划去 。
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