往事上海土地放量 普陀90亿地块挂牌与中海往事
被称为“魔都”的上海 ， 每逢出让土地都引得无数房企趋之若鹜 。
5月15日 ， 上海普陀区推出了一宗总建筑面积超过32平方米的商住用地 ， 预申请起始价约91亿元 ， 仅预申请活动的全额保证金便达到15亿元 。
可以看到 ， 该宗地块是3月24日静安区60亿挂牌一宗商办用地之后 ， 又一宗起拍单价超过50亿的地块 。
过去一段时间 ， 上海土地市场持续放量 ， 各类土地挂牌、竞拍频繁 。
据观点地产新媒体不完全统计 ， 3月份以来 ， 上海挂牌商业或住宅用地共约30宗 ， 起始价总金额超过445亿元 。
“相比起去年 ， 今年上海推地的节奏明显加快了不少 。 ”业内人士指出 ， 受到疫情影响 ， 不少地方都在努力推地 。 对于上海来说 ， 或许全年都会保持这样紧凑的推地速度 。
而上海这波推地潮 ， 无疑是房企一次“插旗补仓”的好机会 。
不过 ， 并非所有人都有实力在这场土地“争夺战”中落子 。 正如新推的普陀商住地块 ， 高昂的起拍价已经让部分房企“望而却步” 。
按照进度安排表 ， 该宗地块将于2020年5月27日开始接受预申请报名 ， 6月9日发布申请结果公告 。
最终该地块会花落谁家 ， 坊间充满着各种猜想 。
90亿地块猜想
从起拍价看 ， 该用地是上海今年以来推出的单价第二高地块 ， 仅次于2月份时以310.2亿元挂牌的徐汇滨江综合体地块 。
资料显示 ， 该地块名为普陀区万里社区W060701单元地块 ， 地上出让面积约为9.83万平方米 ， 建筑面积约为32.29万平方米 ， 地块内又分为X101-01地块、X102-02地块和X103-01地块三个部分 。
其中 ， X101-01地块为商业、办公用地 ， 要求商业比例不小于20% ， 办公不大于80%；X102-02地块为商业、办公、文化、住宅用地 ， 要求商业比例不小于11% ， 办公不大于48% ， 文化不大于15% ， 住宅不大于26%；X103-01地块为住宅用地 。
上海中原分析师卢文曦指出 ， 对于竞得者而言 ， 该地块的住宅部分并不需要太担心去化方面的问题 。 这个地方是普陀比较成熟的居住区 ， 生活设施配套完善 。 同时 ， 也位于真如副中心辐射范围内 ， 区位优势比较好 。 而且该区域新盘较少 ， 供货量相对稀少 。
不过 ， 正因为该区域已经是一片颇为成熟的住宅区 ， 再加上受铁路影响 ， 居民在早晚高峰出行时会出现较为拥堵的情况 。
住宅之外 ， 该宗地块内占比更大的是商业、办公项目 。 根据计算 ， 纯住宅性质的X103-01地块加上X102-02地块内住宅的最大比例 ， 整个项目住宅部分大约在9.52万平方米 ， 占比不到三成 。
卢文曦也表示 ， 对于竞得者来说 ， 该宗地块重点将会是在商业、办公项目的经营 。 从地块出让要求来看 ， 对于企业后续经营的考验不小 。
按照地块运营要求 ， 需在地块内打造以银行、证券、保险、公募基金、信托等行业的金融企业法人总部集聚的业态 ， 且要求税收落地 。 而土地受让人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作 ， 引入企业15年内不得迁出普陀区 。
不低的总价 ， 对运营要求颇高 ， 有业内人士猜测 ， 中小型企业或许很难“吃得下”这一宗地块 ， 即便是大型房企 ， 想要独自去开发也有不小的挑战 。
【往事上海土地放量 普陀90亿地块挂牌与中海往事】“当然 ， 也不排除出现上海本土企业搭上一家资金雄厚的房企共同拿地 。 因为本土企业具备运营和地理位置上的优势 ， 只是资金不足而已 。 ”该人士也表示 ， 港资拿地的可能性不大 ， 港资大多喜欢拿条件足够好的地来慢慢开发 ， 这块地可能还达不到这个要求 。
“最终赢家”究竟会是谁 ， 各方猜测不一 。 不过 ， 曾经在上海普陀区频频落子的中海 ， 却因为“围标”风波的影响 ， 而并未出现在众人的猜想列表中 。
业内人士指出 ， 在该事件没有得到最终定性之前 ， 不仅是中海 ， 事件中牵连的另外两家房企应该都不会在这次抢地大战中出现 。
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