前律师食捕头【前律师说案】“挑刺”解约，合同约定很关键！( 二 )
由此可见 ， 除非双方协商一致解除 ， 否则只有在相对方存在根本违约或者具备法定情形的情况下 ， 一方当事人才可主张法定解除 。
且在根本违约的情况下 ， 即便是协商一致解除也不能免除违约方应承担的违约责任 。 故相关情形是否构成根本违约成为此类案件审查和举证的重点所在 。
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判断合同解约请求是否成立 ， 需考虑以下几点：
一、违约行为合同是否有约定？有约定的 ， 约定是否有歧义 。 在有歧义情况下 ， 将会按不利于合同提供方的理解进行解释 。 很明显 ， 本案中一、二审的不同理解 ， 说明合同约定不严谨 。
本案中合同约定“主要产品”“主要服务”需符合规定商品名称即“日式美食广场” ， 那就可以理解为可小部分不符合 。
二、违约行为是否具有持续性 ， 是否违反了根本义务 。 如出租人提供的房屋能否正常使用？承租人是否按约定缴纳租金 ， 或者装修造成房屋存在重大危险 ， 以及业态的重大变化等 。
本案中 ， “美式蛋糕店”前身亦是蛋糕店 ， 这一长期的业态也影响了二审的判断 。 为何以前可以 ， 为何现在又不行？
三是一方出现违反约定的行为时 ， 有无提示整改、及时制止或警告 。 如在本案中 ， 出租人有没有在承租人有违约行为时予以制止 。 是否发函警告 ， 告知法律后果？这应该是一个可效的选项 。 你有违约行为 ， 我有警告 ， 至于我何时依据合同条款采取相应措施 ， 则可以根据出租人的具体需求来决定 。 可以有效延续守约人作出最终决定的时间 ， 保证违约人的行为处于持续地、待定状态 ， 而非默认状态 。
本案中 ， 二审法院认定出租人在长达一年内正常收租 ， 合同目的未受到影响 ， 未因此受到损失 ， 却以此解除合同 ， 有违诚实信用原则 。
天下熙熙皆为利来 ， 天下攘攘皆为利往 ， 你以为我输了 ， 其实我只是少赚了一些 。
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附：相关租赁合同有关出租方放弃权利条款的表述：
表述一：权利的放弃条款
在乙方（承租方）违约情况下甲方（出租方）又接受租金或其他款项时 ， 不能视为甲方放弃追究乙方责任的权利 。 乙方交付的租金或其他款项不足本合同规定金额时 ， 或甲方接受金额不足的租金或其他款项 ， 均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项 ， 也不影响甲方追索欠款的权利以及根据本合同或法律规定的其他权利 。 此外 ， 甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味着放弃该等权利 。 甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准 。
表述二：
13.03出租人保留的权利
出租人根据本合同向承租人要求或收取违约金并不损害及影响出租人行使任何本合同赋予的其他补救的权利（包括收回承租单元的权利） ， 出租人未及时收取违约金并不代表出租人放弃追究或认可其违约行为 。
13.04接受租金不视作弃权
出租人接受承租人的租金、推广费或物业服务企业接受承租人的管理及空调费（含推广费）、其他费用 ， 不得被视作出租人及/或物业服务企业放弃向承租人追究因承租人违反本合同项下承租人必须遵守及履行的任何规定而须负之责任的权利 。
13.05不弃权
【前律师食捕头【前律师说案】“挑刺”解约，合同约定很关键！】出租人一次或多次原谅承租人违反任何其在本合同项下的任何责任 ， 不得构成出租人放弃追究对承租人的任何持续、日后的违反行为的依据 ， 或不得在任何方面减损或影响出租人追究承租人任何持续、日后的违反行为的权利和补救 。 出租人作出或没有作出任何事项均不得构成出租人对承租人的违反 的行为放弃追究 ， 除非出租人以书面明确表示放弃对承租人的追究 。
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