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难以为继高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生( 二 )


“近期房企危机的关键因素 ， 是错误预判市场形势 ， 对自身业务投入产出的回报周期没有相对客观的衡量 。 ”合硕机构首席分析师郭毅认为 ， 一些企业前期投资比较重 ， 但后期回报速度慢 ， 引发现金流危机 。
“部分依靠长周期回报的物业经营性企业 ， 如果没有足够的销售回款支持 ， 前期现金流压力一般比较大 ， 尤其近期疫情的短期影响 ， 往往雪上加霜 。 ”中指研究院分析师认为 。
譬如钟情文旅的新华联 ， 在此项业务上大手笔投入 ， 却未能及时获得相应回报 。 据该公司2019年中期数据 ， 文旅项目预计总投入超过502亿元 ， 但期内新华联仍在靠房开赚钱 ， 文旅收入仅录得12.95亿元 。
当地产处于上升通道时 ， 粗放发展的隐患会被源源不断的现金流入掩盖 ， 一旦行业发展速度整体放缓 ， 地产调控、融资环境持续收紧 ， 高杠杆便成为随时会被引爆的雷 。
此轮调控周期中 ， “房住不炒”的原则一直未被撼动 ， 自2016年限制公司债用于前端拿地后 ， 房企融资环境也日益收紧 。 据CRIC数据 ， 去年80家房企平均融资成本7.47% ， 为近五年最高 ， 50强以后的房企融资压力更大 。
“在结构性去杠杆的宏观环境下 ， 严控资金违规流入地产 ， 当整个市场进入供求平衡甚至供大于求的局面 ， 如果企业打造的产品不能适应市场需求 ， 必然会存在很多问题 。 ”有业内人士表示 。
据人民法院公告网公告 ， 过去一年 ， 宣告破产的房地产相关企业数量已多达525家 。 如今 ， 行业洗牌大潮已冲击到规模房企 ， “大鱼吃大鱼”的时代加速来临 。
新主能否救场？
在地产行业 ， 引入战投自救不乏先例 。 中交入主绿城、中国平安(601318)成为碧桂园第二大股东、华夏幸福(600340,股吧)引入平安集团度过危机 ， 这些房企均于战投方进入后压力暂缓 ， 轻装上阵 。
“战投多为资金相对充裕的金融机构或大型央企国企 ， 短期内一般能缓解资金困境 。 ”据业内人士透露 ， 但难点在于双方在短期回报和长期回报、规模与利润的平衡点上会有不同诉求 。
郭毅也认为 ， 企业引入战投要看创始人的可妥协程度 ， 企业需要多大资金支持 ， 自身资产是否足以吸引战投兴趣 ， 综合考虑资产结构、区域分布、估值程度、去化难度等因素 ， 这些需要较长周期的博弈 。
以泰禾为例 ， 尽管财务状况不佳 ， 但泰禾股权结构较为简单 ， 且资产主要分布于一二线城市 ， 包括以北京为中心的城市群、以上海为中心的城市群 ， 还有广深为中心的城市群等 ， 可售货值达4000亿元 。
“在公司资产流动性方面 ， 存货占总资产的比例超过65%以上 ， 主要为地产开发项目 ， 目前在售项目56 个 ， 其中预计销售回款10亿以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京等一二线核心城市 。 ”泰禾称 。
如果能成功引入战投 ， 补足泰禾在销售和管理上的短板 ， 盘活上述大量货值 ， 泰禾的基本面有望得以改善；且泰禾的A股上市平台 ， 对众多地产企业来说 ， 具有一定的吸引力 。
相较于泰禾 ， 已引CDL入股的协信地产 ， 已重新活跃于市场 。 新引入的总裁佘润延 ， 是协信地产“老人” ， 曾在新力控股、协信地产、万科工作 ， 并于2012~2016年担任协信地产副总裁、上海区域总经理 ， 并分管投资业务 。
除了佘润延 ， 蓝光发展(600466,股吧)（600466.SH）营销副总裁谷健也在5月18日正式加盟协信地产 ， 担任副总裁一职 。 谷健此前在蓝光发展、融创中国（01918.HK）、旭辉控股（00884.HK）工作 ， 一直从事营销工作 。
快速成立管理团队之后 ， 沉寂许久的协信地产也开始在土地市场拿地 。 5月14日 ， 无锡土地市场上 ， 协信地产13.25亿元竞得惠山区高力地块 ， 溢价率11.07% 。 这是协信地产今年以来首次在公开土地市场拿地 。
“引入战投后 ， 长期来看 ， 企业要实现稳健发展 ， 主要还是要主动和科学的量入为出 ， 把握好投资节奏和强度 ， 将销售回款和现金流放到战略的位置上来 ， 审慎乐观地应对市场形势变化 。 ”业内人士认为 。


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