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难以为继高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生

作者： 孙梦凡 罗韬
[ 从踏入地产洪流 ， 到控制权风雨飘摇 ， 这批陷入危局的企业都曾野心勃勃 ， 但也在调控政策和融资收紧时 ， 遭到高杠杆扩张的“反噬” 。]
【难以为继高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生】起于杠杆 ， 倒于杠杆 。 2020年 ， 因深陷债务泥潭 ， 多家房企不惜易主 ， 要引入战投救场,泰禾集团(000732,股吧)(000732.SZ)、协信地产、新华联(000620,股吧)(000620.SZ)……呼救名单越来越长 ， 危机也已不再“独宠”小房企 。
第一财经获悉 ， 因即期有息负债偿付存在风险 ， 泰禾正密集接触战投 ， 潜在对象为福建一家国有企业；协信地产继公布战投细节后 ， 近期挖来新力控股（02103.HK）副总裁佘润延 ， 担任总裁一职 。
从踏入地产洪流 ， 到控制权风雨飘摇 ， 这批陷入危局的企业都曾野心勃勃 ， 但也在调控政策和融资收紧时 ， 遭到高杠杆扩张的“反噬” 。
“这一轮危机的主要根源还是现金流问题 。 部分前期依靠高杠杆规模化发展的企业 ， 在市场放缓或下行环境下 ， 融资渠道和规模紧缩而项目去化、回款变慢 ， 资金链就变得非常脆弱 。 ”中指研究院分析师告诉采访人员 。
多家房企呼救求生
新冠肺炎疫情冲击下 ， 年内已有至少六家房企拟引入战投 ， 以期自救 。
最引行业注目的 ， 莫过于“明星房企”泰禾的引战事宜 。 不久前 ， 泰禾发布公告称 ， 控股股东正在筹划引入战略投资者 ， 相关交易可能导致公司控制权变更；泰禾透露 ， 拟引入战投的主要经营业务包含房地产业务 。
此前 ， 因泰禾无法与债权人就贷款还款计划或展期事项达成一致 ， 该公司多笔债务逾期 。 据泰禾披露 ， 目前公司实质性逾期债务金额合计20.17亿元 ， 截至目前被冻结银行资金1573万元 。
“由于受到新冠肺炎疫情的影响 ， 公司今年1月底以来的销售及回款受到较大影响 ， 导致偿债能力在短时间内受到较大的影响 。 ”泰禾解释称 。
因疫情“导火索”陷入危局的不只泰禾 。
3月6日 ， 新华联控股规模10亿的“15新华联控MTN001”债券未按期足额兑付本息 ， 构成实质性违约 。 目前 ， 该公司境内外存续债券共有11只 ， 总额102.5亿元 ， 其中48.6亿元债券将于年内到期或回售 。
新华联坦言 ， 疫情之下 ， 公司文化旅游、商业零售、景区景点等业务遭受重创 ， 1~2月减少经营回款超过60亿元 ， 加之民营企业融资难、发债难 ， 偿付贷款和债券导致流动资金极为紧张 。
为缓解危机 ， 新华联同样拟引入战投 ， 不排除公司控制权变更的可能性 ， 并委托中金公司作为财务顾问 。 “希望中金能为新华联尽快引入实力雄厚的战投 ， 特别是引进央企或国企投资者 。 ”该集团董事长傅军称 。
这只是当下地产行业洗牌的冰山一角 。 除上述企业外 ， 今年以来 ， 包括京汉股份(000615,股吧)(000615.SZ)、协信地产、阳光股份(000608,股吧)(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)等六家房企 ， 拟筹划或正在进行引入战投事宜 ， 以期重生 。
错判市场周期之痛
压倒这些房企的 ， 并非只是疫情 。 实际上 ， 激进加杠杆的粗放发展模式早已为其埋下安全隐患 ， 泰禾、新华联、协信等房企无一例外 。
以泰禾为例 ， 该公司2020年到期的有息负债金额为540.43亿元 ， 其中银行贷款仅占比12.46% ， 非银行贷款占比超过七成；截至一季度末 ， 泰禾货币资金合计55.53亿元 ， 包括受限货币资金13.8亿元 。
反观其他 ， 截至2019年年末 ， 新华联文旅总负债433.44亿元 ， 净负债率224.28%；而据协信地产债券半年报 ， 截至2019年6月底 ， 公司总负债金额约649.3亿元 ， 一年内到期的非流动负债76.44亿元 ， 账上货币资金43.77亿元 。
过去数年 ， 房地产行业吸金无数 ， 在“买地就赚钱”的诱惑下 ， 众多房企疯狂加杠杆扩张 ， 以期在时代红利中分一杯羹 。 但在地产行业 ， 并非每个加杠杆的房企都会折戟 ， 诸多头部房企都经历过负债高企的岁月 。


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