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老洋房老洋房产业链奇观 “老法师”撩动藏品情结 小中介依淮海路被催生

高净值客户一般偏好整栋购买 ， 而不喜欢购买公寓 。 有些房子买卖很频繁 ， 但真正品相好的孤品交易稀少 ， 一般买入之后很难在市面上再次见到 ， 买家倾向于长期持有收藏 。
名邸图鉴
之上海老洋房系列②
高净值客户一般偏好整栋购买 ， 而不喜欢购买公寓 。 有些房子买卖很频繁 ， 但真正品相好的孤品交易稀少 ， 一般买入之后很难在市面上再次见到 ， 买家倾向于长期持有收藏 。
王四龙是个从事房地产交易近20年、老洋房交易10年以上的资深中介 ， 自营房产中介门店——德易房地产经纪事务所——坐落于老上海地标建筑武康大楼边 ， 沿街不少俊男靓女在此地取景拍摄婚纱照 。
他的门店距离老洋房云集的“衡复风貌区”不远 ， 紧邻宋庆龄故居、巴金故居 。 地处长宁区 ， 因着一条淮海中路与徐汇区隔街相望 。
在这条街上 ， 大大小小的房地产中介公司 ， 多数都主营或兼营老洋房生意 ， 却较少见到一些明星地产中介公司的身影 。 原来 ， 老洋房的交易市场虽然小 ， 但并不是寡头垄断 ， 无论大小中介都各有优势 。 而由于涉及几千万、上亿的大额交易 ， 不少委托人希望更加低调一些 ， 因此会托熟人找到当地小中介 ， 这也形成了小中介生存的土壤 。
不过业内都说 ， 真正能成交的没有几家 ， 很多家都是挖到了房源信息 ， 却最终因为各种原因不能完成交易 。
当然 ， 也有王四龙这样中介界的“老法师” ， 对每套房子的前世今生如数家珍 ， 也能搞定繁琐的交易流程 ， 每年总能成交几套 。
老洋房买卖的拦路虎之一是产权不明晰 ， 而产权不明晰多是因为历史问题 。
珍品“冷场期” 由来
相对于浩如烟海的普通房产交易 ， 老洋房中介们经营的“一亩三分地”非常有限 。 真正的收藏孤品——花园洋房——大概40套左右 ， 加上新里洋房也才100套左右 。 如果说花园洋房是带院子的独栋 ， 那么新里洋房指的是新式里弄 ， 类似于现在的联排别墅 ， 价格比花园洋房稍低一些 。 老洋房的价格范围浮动较大 ， 便宜的十几万一个平米 ， 而贵的会达到40万-50万元一平米 。 品相较好的一般价位在30万元/平米以上 ， 这样算下来 ， 一套300平米的房子价格在1亿元左右 。
市面上最贵的还数盛大集团陈天桥购入的那一套愚园路699号的花园洋房严家花园 ， 建筑面积996.8平米 ， 占地面积足足达到5380平米 ， 花园面积之大世所仅见 。 很多中介都记得那年陈天桥的一个找房团队在上海四处看房的情景 ， 最终的确选出了珍品 ， 并以2.8亿元的人民币成交 。 但也有中介说 ， 这套房子近两年又重出江湖 ， 报价水涨船高 ， 最终在2018年挂牌10亿元 ， 最终成交价略低于此数 ， 到了下一任主人手中 。 中介们认为 ， 这个价格也创造了当时上海单套住宅总价纪录 。
高净值客户一般偏好整栋购买 ， 而不喜欢购买公寓 。 有些房子买卖很频繁 ， 但真正品相好的孤品交易稀少 ， 一般买入之后很难在市面上再次见到 ， 买家倾向于长期持有收藏 。
王四龙的客户们比较在意的“品相”指的一是周围环境 ， 二是是否有人文特点、是不是名人旧居、是不是保护建筑 ， 三是更接地气的一些条件 ， 比如停车方便 。 难以想象的是 ， 很多老洋房的外部环境其实是比较恶劣的 ， 用王四龙的说法 ， 看起来像“棚户区” ， 里面住着“72家房客” 。
在《安家》《伪装者》等电视剧中频频露脸的内部装修古典豪华的应公馆在坊间传闻也有一个“硬伤”——原先的花园面积经历历史更迭之后已经变成居民区 ， 停车位难找 。 目前这套房子报价3.8亿元 ， 正在寻求买家 。
“咨询的人多 ， 看的人少 ， 最终成交的寥寥无几 。 ”王四龙形容老洋房买卖“只是看上去很美” 。 他说 ， 这几年中 ， 2016年左右是个交易的高峰期 ， 当年市场上1亿元以上的老洋房交易了十几套 ， 王四龙也成交了几单 。 猜想那时股市景气 ， 买家都颇有实力 。 但2017年之后行情逐渐转淡 。 不少顾客被带看之后 ， 觉得老洋房被“祛魅” ， 没有想象中的光彩照人 ， 房子缺乏修缮 ， 修整又要符合原来的房屋结构和风格 ， 限制很多 ， 最终80%的人还是选择了价格更划算的市区大平层 。


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