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老洋房老洋房产业链奇观 “老法师”撩动藏品情结 小中介依淮海路被催生( 二 )


此外 ， 老洋房不少都需要补交出让金 ， 占到房子总价的20%-30%左右 ， 也是一笔巨款 。 并且手续极为复杂 ， 每套房子情况又不尽相同 ， 难度甚至超过卖房子 。 用谁的身份去补款 ， 以什么样的形式去补款 ， 不同方式最终的补缴金额各不相同 。
客户中除了海外华人和企业主 ， 影视明星关注老洋房的也比较多 ， 尤其是出生在上海 ， 或者有老上海情结的明星 ， 中介们也经常带看 ， 基本都是全款成交 ， 没有贷款 。 明星之间也会互相推介 ， 都以拥有这样的古典房子为傲 。 但近两年随着影视明星被严查税收问题 ， 在剧组的薪酬也被限制起来 ， 因此这部分客源在减少 。
还有一类买家是投资客性质的小开发商 。 原来 ， 有些小型开发商在现金流充裕、又拿不到住宅建设用地的情况下 ， 也会考虑购入老洋房 ， 再寻找终端客户 ， 最终赚差价 。 更早之前 ， 也有个人加入老洋房炒楼的行列 ， 但因为上海2011年之后的限购政策 ， 这类情况基本销声匿迹 。
不少房主为了防止自家成为别人参观游荡的场所 ， 设置了不少带看门槛 。 倒没有像电视剧里那样人人需要验资 ， 但很多客户是知名影视明星或者企业家 ， 在江湖上也是有名有姓的 ， 这时就不需要验资 。 另外还有中介会支付业主或租客“看房费” ， 有时候是100元 ， 有时候是500元 ， 有些中介光是一套房子曾支付过万的看房费 。
“实心房”的拆解奥秘与难题
老洋房买卖的拦路虎之一是产权不明晰 ， 而产权不明晰多是因为历史问题 。
王四龙遇到过一个案例 ， 有套房产有11个产权人 ， 买卖过程中 ， 前面9个产权人已经签字 ， 但是第10个人拒绝 ， 最终这笔交易还是前功尽弃 。
另外 ， 老洋房都是建设在新中国成立以前 ， 而建国之后 ， 不少旧时代的民营企业家将自己的家宅捐出 ， 或者举家迁往海外 ， 这些房产被公有化 ， 最终不少被分配给政府和军队家属居住 ， 而且居住非常紧凑 ， 一个大房子里可以住十几二十户 ， 每家住一小间 。 后者拥有使用权 ， 他们在老洋房里结婚生子 ， 不少人出生在这里 ， 将此地视为自己的家 。 在90年代邓小平南巡讲话之后 ， 上海陆续吸引外资 ， 同时欢迎华侨回归故里 ， 当时只要有相关房产凭证 ， 就可以办理产证 。 所以就形成了产权和使用权分离的局面 ， 这种房子也被中介圈称为“实心房” 。
王四龙也遇到过这种情况 。 L先生继承的这套洋房是解放前其外公作为嫁妆送给他母亲的 ， 后经其努力于2002年取得了这套洋房的产权证 ， 但因其他复杂原因 ， 也成为了“实心房” 。 因为自己年龄也偏大且久居于香港 ， 自取得产证起 ， 他就打算把这套洋房卖掉 ， 记得最早的挂牌价格为2000万 ， 当然因为实心房的原因 ， 且居住房屋内人士身份的特殊 ， 一直没有成交的可能 。
后来有个上海的远房亲戚表示有认识人能把这个实心房的问题解决 ， 因为房屋本身的优质性 ， 前前后后也有很多客户表示意向 ， 但都还是因为交易存在风险而放弃 。
王四龙有位客户在2010年愿意冒风险以6500万元的价格购买这套房产 ， 并且向L先生支付了700万元定金 。 L先生收到定金非常激动 ， 立即将这700万元转给了表示能解决产权问题的人 。
可惜历时近5年的时间 ， 这个实心房的问题一直未能解决 ， 收到700万定金的“能人”也表示把这笔费用消耗殆尽 。 最终L先生不得不自己先赔付王四龙的客户1400万及相关利息 。 好在2016年因为部队改革等机缘 ， 房屋内的居民陆续搬离 ， 当然也因为户口问题L先生给予居民200万元的补偿 。
在该洋房产权清晰后不久 ， L先生很快就找到合适的买家 ， 没想到最后的成交价格已达到了到手1.2亿元之巨 ， 算上税费及地价成本 ， 买家需要支付超过1.5亿的成本 。
还有些房子 ， 老主人在旧时代娶了几房妻子 ， 后代很多 ， 房产的归属连公证处也解决不了 ， 很多亲属之间还在打官司 。


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