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房地产如何将中国房地产市场“化繁为简” ——读任泽平、夏磊新书《世界房地产》有感( 二 )


很多人会和美国来比房价 。 当然他们通常使用北京、上海中心城区房价来和美国平均房价相比 ， 从而体现中国房价高的多么离谱 。 但如果我们用北京、上海中心房价和中国城镇的平均房价相比 ， 也会高出十倍以上 ， 如过把乡村的房子加进来 ， 则会高出20倍 。
更多抱怨房价高的人其实是潜在的购买者 。 他们希望房价降低一些以符合他们的预算 。 但如果真的如此 ， 他们其实是房价潜在的多头而非相反 。 看看住在香港4、5平方米笼屋内的穷人 ， 他们从未有任何奢望去考虑购买 。
总之 ， 贵的东西可以变的便宜 ， 也可能变的更贵；同样的 ， 便宜的东西也可以更便宜 ， 均值回归并非普遍定律 。 从行为来说 ， 东西便宜的时候可能买不起 ， 贵的时候买得也不算鲜见 。 本质上 ， 房价从供应端取决于量 ， 从需求端取决于人 。
回归现实 ， 正如狄更斯在《双城记》中所说的 ， “这是一个最好的时代 ， 这也是最坏的时代” 。 同样 ， 这是一个人人想有房的时代 ， 又是一个人人抱怨房价过高的时代 。 房产令人又爱又恨 ， 而2015年来中心城市房价的又一波回升 ， 让房产这个话题又重新回到大家的视线中 。 该不该买 ， 要买哪里、能不能负担又成为很多人纠结的话题 。
步入2020年 ， 新冠疫情突如其来 。 该不该买房 ， 该如何买房 ， 房地产市场如何调控 ， 最终又该走向何方……这些林林总总的问题又再度浮出水面 ， 必须回答 ， 无法逃避 。 中国房地产市场庞大 ， 涉及家庭和财富数以百亿计 ， 但多年以来一直是零星评论不少 ， 系统梳理罕见 。 所以 ， 如果有一本房地产专著 ， 能阐述全球和中国房地产的全貌 ， 必然会大受欢迎 。 但是很遗憾 ， 在很长一段时间里 ， 这样系统的中文著作一直近乎空白 。
英国的历史“镜鉴”
住房环境好 总体供应充足
所以当《红周刊(博客,微博)》的编辑联系我 ， 希望我写这本《全球房地产》的书评的时候 ， 我很期待这本著作 。 细看下来 ， 新书的结构清晰 ， 分成上下两篇 ， 上篇论述世界房地产发展状况 ， 下篇论述中国房地产70年来的变化、尤其是近年的制度改革和影响 。
具体来看 ， 上篇主要是通过对中国香港、英国、美国、德国、日本和新加坡的住房制度、价格走势、泡沫和波动、金融和风险等方面的梳理 ， 来看住房市场对各国经济、金融和财富的影响 。 同时也整理了各国各地区不同的住房发展思路 ， 以及这种发展思路下各自在土地供应、住房金融、房地产税收、住房租赁、住房保障等因素对住房市场发展的影响 。 各国有不同的历史和文化因素 。 这五个因素的分析贯穿全文 ， 使得不同地区和国家的住房制度的比较成为可能 。 当然 ， 这种比较限于篇幅和分析资料的局限 ， 显得较为简单 ， 但这依然不失为本书一个比较可贵的尝试 。 除此之外 ， 各国房地产发展历程中 ， 都有一些比较有意思的部分值得读者留意 。
以英国为例 ， 英国的有趣之处在于它是最早政府干预市场的国家 ， 和香港类似 ， 英国的房价在过去百年里长期跑赢通胀 ， 出现了较大程度的上涨 。 书中的数据显示 ， 从1917年到2017年 ， 英国名义房价指数上涨888倍 ， 年均涨幅7% 。 远远跑赢同期CPI 48倍已经年化4%的涨幅 。 国际比较来看 ， 1970-2017年 ， 英国名义房价上涨48倍 ， 明显高于意大利、法国、美国、德国、日本各自33.9、16.1、 12.5 、2.3和2.3倍的涨幅 。
但是和香港不同的是 ， 在英国住房价格持续攀升、房价收入比持续高于多数欧美国家的同时 ， 英国住宅并没有因为价格高昂而出现广泛的质量低下、面积狭小或者无房户增加的现象 。 相反 ， 伴随高房价的是英国住房的高质量和高自有率 。 政策上英国政府一直大力支持住房市场发展 ， 居民住房条件良好 ， 总体供应充足 。 从“质”的角度看 ， 英国住房环境良好 ， 田园风格显著 ， 独户住宅（即国人眼中的别墅）占比79% ， 人均使用面积38%；从“量”的角度看 ， 套户比1971年以及维持在1以上 ， 住房自有率在1984年之后就维持在60%以上 ， 处于发达国家的高位 。


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