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房地产如何将中国房地产市场“化繁为简” ——读任泽平、夏磊新书《世界房地产》有感( 三 )


所以仔细研究香港和英国住房制度的差异 ， 如何避免高房价对住房质量、人员流动、住房保障和金融安全带来的负面冲击 ， 是一个有意思的话题 ， 但书中并没有做进一步的比较 。 由此看来 ， 问题如果剥离附集在房地产上的诸多属性 ， 我们能清晰地看到决定房地产价格走势依然是基本的供求关系 。 英国政府虽然对英国土地有着常年管制 ， 但整体而言 ， 英国的土地市场长期来看供应依然是比较充沛的 。 相反 ， 中英联合声明之后 ， 为了防止港英政府卖地 ， 香港每年只能出让50公顷用地 ， 导致土地供应远远滞后经济和人口发展 。 2003年Sars之后 ， 面对市场连续下滑的压力 ， 香港特区政府不但回撤“8万5房屋供应计划” ， 同时也进一步缩减土地供应 。 随后不到十年 ， 无视各种调控和重税政策 ， 香港楼价回升3倍 ， 并突破1997年的高点 。 所以 ， 经济增长确实会带来人口变迁和中心城市楼价上涨 ， 但平抑楼价同时保障居住舒适度更好的方式是 ， 维持并保障一定的土地供应而非相反 。
日本两次房地产危机的反思
再举一个日本的例子 ， 其中也关于日本房地产两次危机的讨论 。 日本房地产的第一次危机出现在日本快速工业化时期 ， 伴随工业化和城市化的双重推动 ， 日本土地价格在1955-1974年间出现了28倍的涨幅 。 而其中6大城市更是上涨34倍 。 1973年石油危机期间 ， 日本因恶性通胀导致央行大幅加息 ， 同时日本土地税制改革追加了五年内土地转让所得税并设立特别土地保有税 ， 一系列紧缩政策后 ， 1975年全国和六大城市地价指数下跌4.4%和8.1% ， 但由于日本经济整体依然健康 ， 日本土地价格在1976年重新回升 。
第二次危机就是我们比较熟悉的1990年日本房地产泡沫 。 1985年日本签署广场协议后 ， 为了对冲可能的出口下降 ， 政府开始大幅降息并放松金融管制 。 在一系列错误的应对政策下 ， 1986-1990年日本房地产泡沫被快速吹起来 。 全国和六大城市地价指数年均涨幅为8.3%和20.6% 。 其后日本地价在20多年里 ， 再也没有回升 。
对比日本两次房地产危机的不同结局 ， 我们大概能看出几个明显不同的地方：
（1）第一次日本地产高潮主要是由经济高速发展推动的 ， 危机主要来自于短期政策调整 ， 但是驱动楼市提升的两个内在因素 ， 经济高速发展和城市化的逻辑 ， 并没有因为短期政策而改变 ， 因此危机之后 ， 复苏来的很快而且持久 。
（2）第二次日本地产的高潮主要是由于低利率和错误的政策驱动 ， 但推动危机持续延续的内在因素是日本城市化完成、国民老龄化以及老龄化带来的经济增长长期放缓的结果 。 地产危机显然是提早暴露并扩大了这一因素的影响 。
从这两个角度思考 ， 对我们跳出传统的从人口、经济和城市化水平来看房地产市场的长期发展 ， 应该是有相当启示的 。
中国房地产有很多被混淆的观念有待厘清
和上篇不同 ， 全书下半部分讨论了中国房地产70年来的历史、制度、发展趋势、多年实践和对未来的启示 。 作者梳理国际房地产市场经验的目的 ， 就是为了试图看清楚中国房地产市场的现状、优势、不足和未来的发展方向 ， 同时澄清了部分混淆多年的观念和看法 。
例如 ， 书中提到了过去20年住房制度改革带来人均住房面积的大幅提升和质量的提高 ， 此类正面影响一直较少被认可 。 同时本书也对现在房地产市场存在问题提出了比较直接的批评 。 其中包括：1、人地错配 ， 一线城市要人不要地 ；2、供需失衡 ， 工业用地供应粗放而住宅用地稀缺； 3、地区错配 ， 中西部土地供应充足而高速发展的东部地区供应短缺 ；4、城乡失衡 ， 农村建设用地高于城镇 。 这些批评直指调控中一个最多被人诟病的问题 ， 那就是一面呼吁控制房价 ， 一面紧缩城市土地、特别是特大城市土地供应 。
土地市场是很容易产生泡沫的市场 ， 在全国统一的供地计划下 ， 则更容易产生土地市场泡沫 。 政府如果因为担心金融安全 ， 而抑制土地供应速度 ， 是可以理解的 。 但这种供应抑制在经济高速发展期和高速城镇化期间 ， 很容易转化为价格的持续上涨 。 这很容易理解 ， 金融安全和住房保障是两个不同的目标 。 而寄希望于一个政策行动同时解决两个问题是不明智的 。 切实的做法是金融安全归金融安全、平抑房价归平抑房价 。 无须也不必要两者合一 。


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