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房地产周期从2014年到2020年，房地产彻底告别“小周期”

 
 
房地产周期从2014年到2020年，房地产彻底告别“小周期”
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以上 ， 是我整理的从2014年到2020年 ， 这7年间有关房地产方面的内容 。
今年 ， 很简单 ， 概括起来 ， 其实只有两个短语：
房住不炒、因城施策 。
每一年的表述 ， 都对当年的房地产市场走势有着很大的影响 。
往前梳理一下：
2019年：完善住房体系 ， 改造老旧小区 ， 推进房地产税立法 。
2018年：房住不炒 ， 长效机制 ， 共有产权房 ， 租购并举 ， 推进房地产税立法 。
2018年和2019年的背景大致相同 ， 经过了2017年的全国各大城市数百条调控措施"下饺子" ， 全国房地产市场已经构建起比较完善的调控体系 ， 所以从2018年开始 ， 腾出手来 ， 真正构建长效机制 ， 比如不动产统一登记全国联网 ， 网签全国联网 ， 信贷全国联网（早就实现） ， 包括房地产税 。
2017年：房住不炒 ， 长效机制 ， 分类调控 ， 遏制房价过快上涨 ， 增加住宅用地 ， 货币化安置 。
背景是去库存出现了扭曲 ， 降息降准释放的购买力首先爆发于一二线城市 ， 大量三四线城市库存压力仍然很大 ， 从此进入因城施策阶段 ， 希望遏制一二线城市投机投资需求 ， 支持三四线城市去库存 ， 并首次引入货币化安置 ， 加快三四线去库存 。
2016年：支持刚需和改善性需求 ， 因城施策 ， 去库存 ， 租购并举 ， 扩大公租房保障范围 。
背景是房地产库存压力巨大 ， 2015年央行启动5轮降息并多次降准 。
2015年：支持自住和改善性需求 ， 实物保障和货币补贴并举 。
背景是2014年以来 ， 房地产市场快速发展 ， 各地大规模增加供应 ， 库存压力开始凸显 。
2014年：增加中小套型商品房和共有产权房供应 ， 抑制投机投资 。
背景是2012年下半年众多城市逐步放弃限购 ， 2013年房地产市场进入快速反弹阶段 ， 刚需买房越来越困难 。
2020年的表述 ， 其实更加简单的 ， 房住不炒 ， 因城施策 ， 当然更多人关注到的是没提"房地产税" 。
如果没有这次疫情 ， 房地产税可能还是会带一句 ， 但也就是带一句而已 。
这只是个小插曲 ， 因为即便提了 ， 落地也是很遥远的事 ， 关于这一点 ， 相信大家都已经有了共识 。
为什么只保留了房住不炒和因城施策 ， 疫情其实也不是最重要的原因 ， 更重要的原因其实是跟房地产市场的现状有关 。 从2017年暴风骤雨 ， 到2018年和2019年不断完善 ， 房地产市场已经基本告别"小周期" ， 进入长周期 ， 个别地方可能还会有点小波澜 ， 但大局稳得不行 。
在这种情况下 ， 巩固之前的成果就好 。
实际上 ， 越简练 ， 地方就越高兴 ， 因为可操作空间越大 ， 无论什么操作 ， 理论上都可以解释成"房住不炒和因城施策" 。
比如深圳这段时间对房地产市场的干预 ， 其实大的调控政策完全没有做修改 ， 只是在市场层面给个警告 ， 别捣乱 ， 下架高价二手房房 ， 暂停几个项目的网签和备案 ， 甚至吹风"房地产税"等等 。
现在的深圳 ， 市场又趋于稳定了 ， 二手房市场的确有一轮涨幅 ， 开始呈现由西向东蔓延的趋势 ， 但涨幅已经基本透支 ， 已经进入平台期 ， 这种市场层面的"警告"起到了良好效果 。
类似的情况也出现在北京 。
过去两年 ， 北京大规模出让限竞房 ， 并附加7090政策 ， 从2018年开始 ， 北京楼市新房供应全是限竞房 ， 户型高度雷同 ， 价格也很集中 ， 这导致靠近6环的这些项目去化面临巨大压力 。 别看有几个网红盘 ， 但大部分项目去化都很困难 ， 2018年开盘的项目 ， 现如今都已经成了现房项目了 ， 有的还有一半都没卖掉 。
为什么北京楼市在今年初又声讨了一波"高价渠道费" ， 房子不好卖 ， 产品高度雷同是很重要的原因 ， 掌握客源的这些大大小小的渠道 ， 话语权自然很高 。


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