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商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究( 二 )


而从内房企业具体的规模效益来看 ， 房企商业收益头部聚集效应较大 。 其中华润置地的商业收益达到120.28亿元 ， 是唯一一个超过百亿元的企业 ， 发展规模及收益属于行业领先 ， 此外还有3家房企的商业收益超过50亿元 ， 约一半的企业商业收益小于15亿元 ， 收益规模上来看部分企业在商业运营能力上还是有些参差不齐 ， 取得较好的规模成果的房企较少 。
商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究
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而从商业收益/物业销售收益的比值来看 ， 房企进行双轮驱动策略有约42%的房企为房企带来较高的收益 ， 成为其主业发展之外企业增收的一个重要的收益点 。 他们2019年商业收益收入/物业销售收入占比达到5%以上 ， 这部分企业主业一般发展规模较大 ， 对于商业上的投入也相对较大 ， 如商业收益规模TOP10房企的主业规模一般也在30强以内 。
除此之外 ， 还有也有一些企业虽然主业的销售规模相对较小 ， 但由于在商业发展上面比较重视 ， 因而在双轮驱动发展上也取得了不错的成效 。
商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究
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值得注意的是 ， 大部分商业收益规模较大且占比较高的一般属于侧重购物中心发展的企业 ， 在酒店以及写字楼方面侧重布局的企业则相对较少 ， 主要是因为房企一般将酒店和写字楼作为购物中心业态的配套 ， 且相应的商品化率不高 。
4、商业运营提升毛利率 ， 但内房大部分仍属于起步阶段（略）
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厚积薄发 ，
优秀的财务管控助力龙湖驶入双轮驱动多航道
虽然涉足多元化的房企较多 ， 但是将其上升到双轮驱动战略并推行得较为成功的房企却相对较少 。 在这些房企中 ， 龙湖和新城要数较为典型的企业 ， 然而他们的发展路径可谓是截然不同 。 龙湖依靠其强大的财务能力对商业地产长期持续投资 ， 厚积薄发 ， 逐渐成为了商业地产的龙头房企 。 新城则准确地找到了三四线城市市场的蓝海 ， 后发制人 ， 在较短的时间内发展成为了商业地产领域的黑马“新军” 。 通过对这两家房企的具体案例分析 ， 我们可以从他们成功的原因得到启发 。
1、商业布局：以点带面 ， 重点布局核心城市（略）
2、商业运营：持续投入投资物业 ， 客流销售稳定增长（略）
3、运营效率：租金收入保持稳定增长 ， 运营指标持续稳健（略）
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新城准确切入三四线市场快速扩张 ，
住宅商业协同发展（略）
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总结：双轮驱动是发展方向 ，
房企需保持重视与平衡（部分略）
由于拿地、规避单一业态风险以及开拓新的业绩增长点等多元化考量 ， 在房地产开发进入“存量时代”后 ， 房企进行双轮甚至多轮驱动将会成为主流房企的共识 。 而这其中 ， 商业开发作为传统业态与主业相关度较高 ， 联系也更为密切 ， 同时随着时代的发展以及人民生活需求的变化 ， 又衍生出租赁住房、共享办公等多种新兴业态 。 但在这过程中 ， 迄今为止只有少部分的房企在商业运营方面实现了较大的收益 ， 大部分房企仍处于培育阶段 ， 甚至部分房企的商业运营由于空置率较高、运营不良等原因带来的回报周期过长还有可能影响主业的发展 。 在商业业态培育周期较长 ， 资金沉淀较大情况下 ， 加上如今房企头部聚集效应加剧 ， 未来如何平衡主业发展与其他业态之间的资金使用配比将是企业的重要难题 。
整体来看 ， 推行双轮驱动战略并成功的房企大多有自己独有的优势 ， 有的通过较为强大的资金实力较早地进入了商业地产行业 ， 在长期不断的稳定投入以及苦心经营之后成为商业地产的龙头房企 ， 比如华润、龙湖等；有的通过对商业地产市场的敏锐判断切入了尚处于蓝海的市场 ， 再通过“住宅+商业”相辅相成的运营方式逐渐地滚出雪球 ， 比如万达、新城等 。 这些企业的成功各有其不同 ， 但有一点是相通的 ， 那就是对于商业地产板块的重视以及长期不断坚持地投入 ， 比如龙湖就坚持将每年销售回款的10%投入商业地产的发展 ， 新城则大量采用了以售养租的办法 ， 同时各家企业都对商业地产的运营下足了功夫 ， 这种重视的态度和坚持的毅力是支撑起他们成功的一个重要原因 。


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