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中海评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路

导 读
短期获批162亿 ， 中海旗下的“明天”业务——持有商业物业将迎来加速发展 。
◎  文 / 房玲、易天宇
据深交所5月8日信息披露显示 ， 中海企业2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券 ， 以及2020年面向专业投资者公开发行公司债券均获深交所通过 ， 两个债券拟发行金额分别为95亿元和24亿元 。 此外若加上4月获通过的中海商管1号及2号资产支持专项计划 ， 4笔获批总规模将达186亿元 。
值得注意的是 ， 其中约有162亿规模的融资与中海投资物业的运营相关 ， 包括95亿的住房租赁公司债 ， 以及约67亿的中海商管资产证券化 。 预计未来在资金的加持下 ， 中海旗下的“明天”业务——持有商业物业将迎来加速发展 。
中海评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路
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01
专项债券加快长租建设
未来发展仍需主动出击


长租项目集中长三角 ， 2020年将达6家
目前 ， 中海旗下的长租公寓共分为海堂、友里两大品牌 ， 分别定位为商务服务型公寓及舒适社交型公寓 。 截止2019年 ， 中海已开业两家长租公寓 ， 其中中海友里上海小昆山店为首家落地运营的长租项目 ， 于2019年8月正式开业 ， 总建面9809平米 。 2020年按计划 ， 中海还将有4家长租公寓项目入市 ， 届时中海旗下在运营长租公寓数将达6家 。
据悉 ， 此次中海发行的住房租赁专项公司债 ， 发行规模不超95亿元 ， 扣除发行费用后 ， 66.5亿元计划用于住房租赁项目建设 ， 28.5亿元用于补充一般运营资金；此外首期发行规模不超20亿元 ， 其中12.6亿元用于自有租赁住房建设 ， 共包括5个长租项目 ， 预计可租建面超10万平米 。 5个项目均位于核心一二线城市 ， 如北京、上海、苏州等 ， 其中4家均位于长三角城市 。
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盘活物业营收多元 ， 被动持有限制发展
此次中海发行专项公司债用于长租项目发展 ， 与企业的战略导向相吻合 ， 既能有效盘活低效物业 ， 又能实现营收的多元 。 随着公司债的分期发行 ， 相信会有更多长租项目加快建设进度 。 从优势上来看 ， 中海偏好一二线拿地 ， 获地的城市能级较高 ， 能够契合长租公寓的发展特点；中海拥有多年写字楼及商场运营经验 ， 在长租公寓管理运营方面有经验支持；此外中海的融资成本较低、财务稳健 ， 一定程度上能够满足长租公寓的资金需求 。
但从募集说明书披露的项目信息来看 ， 大多数中海的长租项目都是被动持有 ， 是出于土地出让时的自持要求 ， 而被动持有的长租项目 。 这也造成了中海在拿地时主要以物业销售为主要考量标准 ， 而长租项目的地段位置没有太多选择机会 。 此外这类长租项目大多为小区内的特定楼栋 ， 易与项目内的业主形成租金竞争 ， 限制了项目的发展 。 由此判断 ， 目前中海旗下的长租公寓更多为低效物业盘活 ， 但若要真正扩大规模、进军长租 ， 还需要在战略上主动出击 ， 运营上轻重结合 。
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02
资产证券化释放商业价值
集中商业仍有漫漫长路


持有物业自行造血 ， 未来商业加速扩张
除了住房租赁专项公司债 ， 中海还先后获批了约67亿的中海商管资产证券化 ， 其中中海商管1号37.01亿已成功发行 ， 据公告显示资产证券化产品涉及资产包括北京中海地产广场 ， 以及成都中海国际中心 。 据悉北京中海地产广场及成都中海国际中心均为中海持有物业中较早建成的 ， 其中北京中海地产广场于2011交付运营 ， 而成都中海国际中心则于2012年交付 。 除了两栋写字楼外 ， 中海还拥有较多其他优质持有物业 ， 尤其是写字楼物业 ， 如北京朝阳区中海广场（09年交付）、上海中建大厦（08年交付）等等 。


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