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中海评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路( 二 )


截止2019年中海已持有在运营写字楼45栋 ， 写字楼收入约29亿元 ， 其中北京、上海及伦敦收入达17.1亿元 ， 占比59%；此外共持有在运营购物中心13 家 ， 购物中心收入约8.4亿元 。 如此规模的持有物业 ， 完全可以为中海吸引到更多的资金 ， 从而提前释放商业物业价值 ， 投入到更快的商业发展中去 。
按照计划2020年中海将有10座写字楼、3座购物中心竣工 ， 并预计会有两个写字楼、两个购物中心实现入市 。 此外根据中海地产“2020年环宇商业合作伙伴年会” ， 中海计划2023年要开发运营超过40座商业综合体 ， 这也意味着中海的商业版图 ， 尤其是集中商业部分将实现大跨步的发展 。 事实上 ， 2020年中海也确实加大了发展步伐 ， 如1月中海联合中环以63亿取得上海普陀真如副中心板块商业用地 ， 3月又收购佛山南海怡丰城 ， 继续扩展在大湾区的商业版图 。
中海评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路
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集中商业具备扩张基础 ， 与第一梯队仍有较大差距
鉴于目前中海已是中国内地最大的单一业权写字楼发展运营商 ， 拥有较多成熟且优质的写字楼物业 ， 非常适合作为资产证券化的方式吸引投资 。 未来中海大概率将继续采用资产证券化的方式 ， 进一步释放其成熟写字楼的商业价值；同时保持自身规模的领先地位 ， 进一步扩大品牌影响力 。
而对于购物中心而言 ， 起步相对较晚 ， 规模发展仍需要大量的资金支持 ， 通过资产证券化同样在一定程度上满足了该业务的资金需求 。 值得注意的是 ， 目前中海在集中式商业方面已形成了完善的产品线 ， 包含了综合体、社区商业、商务配套以及商业街等等 。 随着产品研发的成熟 ， 中海的集中式商业具备了规模扩张的基础 。
虽然中海商业的规模扩张已提上日程 ， 但相比于第一梯队的凯德、华润、龙湖、大悦城(000031,股吧)而言 ， 中海无论在规模上还是品牌影响力上 ， 仍有较长的一段路要走 。 尤其是品牌部分 ， 中海的环宇系列产品仍未出现标杆项目 ， 品牌影响力有待提升；此外在规模扩张下 ， 对于其运营能力也是一种考验 。
中海评司论企 | 融资加持下，中海“明天”业务的发展之路
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整体来看 ， 此次中海发行的专项债券和资产证券化 ， 均是对其商业的较大利好 。 尤其是在资产证券化领域 ， 中海拥有较大规模的成熟写字楼物业 ， 能够实现自行造血 ， 补充集中式商业的发展资金需求 。 但长远来看 ， 在集中式商业及长租公寓领域 ， 中海仍有较长的路要走 ， 尤其是在品牌影响力上 ， 中海还需要一个标杆项目来实现自我证明 。
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【中海评司论企 | 融资加持下 ， 中海“明天”业务的发展之路】龙湖商业起步于2000年 ， 龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块 ， 该项目是龙湖的首个天街项目 ， 在此之后打开了龙湖商业布局的大门 。 2010年是龙湖商业发展发力的“元年” ， 彼时国内商服用地供应大幅上涨 ， 而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求 ， 龙湖2010投资物业项目个数达到16个 ， 较于2009年增加了12个 。 到2011年 ， 龙湖明确商业发展战略 ， 成为龙湖继物业之外的另一道主航业务 ， 商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长 ， 以及利润上升的重要一极 ， 彼时龙湖开业有7个商业项目 ， 持有开业面积达到43.89万方 。 较早的商业布局 ， 使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理 ， 到2012年 ， 龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟 。 投资物业项目个数增长到25个 ， 已开业项目10个 。 而后龙湖加速商场的开业速度 ， 2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右 。 截至2019年上半年 ， 龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个 ， 建面共计1013.5万平方米 。 到2019年底龙湖已开业商场39个 ， 建面超过380万平方米 ， 而随着龙湖商业土储的逐年释放 ， 到2020年龙湖预计开业商场超50个 ， 而龙湖目前持有的八十多个项目 ， 这些项目将会在未来几年释放 ， 将加大龙湖商场的营业收入 。


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