现房行业透视 | 现房库存，不可承受之重( 二 )
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结转延迟型房企交付推后拉高现房占比
银城国际已竣工存货占比上升17个百分点至28% 。 据企业2019年土储明细 ， 已售未结转现房占现房总量建面的76% ， 但企业营收由2018年的50.7亿元同比上升79.3%至90.9亿元 ， 或存在把控结转节奏的可能 。 禹洲集团现房总量连续两年上升 ， 占比达42% 。 2018和2019年 ， 禹洲集团现房总量分别同比增长61%和60% ， 同时2019年现房占比上升14个百分点至42% ， 明显高出行业平均值 。 主要是由于在竣工项目中 ， 已售未交现房部分建面占比高达69% ， 已售现房未及时交付致使现房比例虚高并且导致营收负增长 。 因此 ， 企业应严格把控项目周期 ， 提高房屋质量 ， 妥当安排项目进程 ， 以及时完成交付结转 。
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机会型房企妥善运营可改善局面
保利置业加速去化 ， 现房占比大幅减小 。 2017年 ， 保利置业现房占比为29% ， 处于高压行列 ， 2018年更是上升6个百分点至35% 。 针对这个情况 ， 企业在 2018年业绩发布会上曾表示 ， 将加速去存货 ， 提高资产的周转速度 。 自此去化效果显著 ， 2019年保利置业的现房总量同比下降了24% ， 同时现房占比下降了9个百分点至24% 。 虽然目前现房占比仍处于较高水平 ， 但基于企业目前去化表现 ， 或可持续改善 。 具体来看表现在以下几个方面：首先企业运营管理能力强 ， 毛利率为34.97% ， 同比微升且强于行业平均水平；其次企业积极完善销售回款考核机制 ， 使得销售回款率大幅上升5个百分点至93% ， 使得持有现金稳步上涨；最后 ， 即使企业全国化布局进程中三四线贡献占比逐渐加大 ， 但销售均价仍能保持在18429元/平的水准 ， 对比其5804元/平的土地成本 ， 有充分的利润和价格调整空间 。
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多端把控缓解现房销售重压
通过分析现房占比较高房企的情况 ， 可以把解决方法总结为以下四点：一是从投资端调整结构 ， 投资低风险城市 ， 均衡土储布局并且减少高溢价拿地；二是从产品端把控风险 ， 明晰产品定位 ， 提升产品质量 ， 打造畅销项目；三是从销售端加强营销 ， 针对去化慢的项目或者现房 ， 需加大宣传力度 ， 丰富营销举措 ， 尽快消化库存以打通资金链；四是从运营端管控交付节奏 ， 提高项目质量 ， 加快竣工及时结转 ， 在疫情当下更需妥当安排项目进程 。
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【现房行业透视 | 现房库存 ， 不可承受之重】▼
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（责任编辑：张洋 HN080）
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