REITsREITs·专访 | 王刚：就当前阶段而言，REITs试点跟房地产行业关系不大( 二 )
从具体操作上看 ， 王刚认为 ， 基础设施相关的REITs产品还是要依据很多专业的投资机构 ， REITs推出需要很多中介机构进来评估这些资产 ， 然后给出投资建议 。 “商业地产未来有望会纳入REITs范畴 ， 相对于基础设施 ， 商业地产的易达性更强 ， 比如商场经营程度如何逛一圈基本上就有大致的了解 ， 老百姓(603883,股吧)更容易做投资决策 。 ”
王刚认为 ， 对老百姓来说 ， REITs未来会逐步做大 ， 将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类 ， 对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择 。
“REITs属于强分红产品 ， 对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说 ， 以后可能选择投资REITs 。
不动产和住宅要区分开
由于此次出台的是意见稿 ， 所以业内各方都在研究怎么反馈意见 ， 尤其在制度层面提出更好的建设性意见 ， 王刚也是如此 。
王刚最近跟业界交流比较多 ， 因为是以个案方式开展基础设施REITs试点 ， 这意味着马上一些项目就要做试点了 ， 虽然具体还不方便透露 ， 不过 ， 他表示最近的关注重点是REITs具体要设计成什么样的产品结构 ， 公募REITs和原始权益人之间的关系 ， 有非常多细致的工作要做 。
在沟通中 ， 王刚发现很多人会把REITs和房地产行业联系到一起 ， 在他看来 ， 整个业界虽然一片欢呼雀跃 ， 但实际上这次REITs试点 ， 跟房地产行业的关系不是很大 ， 跟住宅地产开发商关系不大 ， 跟购物中心或写字楼开发商关系也不大 。
“不动产的范围很广 ， 它的特点就是持有物业通过运营来收租 ， 从而实现分红 ， 而住宅依靠的是散售回收现金流 ， 不动产靠长周期运营和收租实现现金流 ， 两者商业模式不一样 。 ”
王刚觉得应该从定义上厘清 ， 尤其是把不动产跟住宅地产分开 ， 这样可以更精准的理解REITs 。 他希望大家不要老提房地产 ， 不动产肯定受益于REITS政策 ， 但住宅地产理论上影响不是很大 。
王刚预计 ， 长租公寓应该很快会纳进REITs范畴 ， 在国外 ， 写字楼和商场 ， 包括长租和公寓都是很大的板块 ， 未来随着时机成熟 ， 可能也会逐步纳进来 。 “布局不动产的房企还是会受益 ， 但近期收益的也只是房企的不动产业务而已 。 ”
虽然还没有进一步披露 ， 但根据中国证监会债券部副主任刘榕的说法 ， 首批REITs试点将聚焦基础设施领域 ， 既包括仓储物流、交通、污染治理、市政工程等传统基础设施“补短板”项目 ， 也包括信息网络等新型基础设施项目 。
王刚也预计 ， 最早落地的试点项目可能会来自于高速公路、物流仓库、水务等 ， 可能也会有产业园区 ， 其中 ， 园区类的资产可能跟房地产企业有一定的关联度 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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