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投资渠道REITs·庖丁解牛①｜老百姓又多了一个投资渠道

4月30日 ， 一纸通知 ， 理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径” 。 资本市场的热讨开始蔓延开来 。
这一步的跨出 ， 老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹 ， 前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》 ， 带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！
“中国REITs的1960时刻 。 ”4月30日 ， 证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的当晚 ， 中国REITs联盟秘书长王刚在朋友圈写下这句话 。
在他看来 ， 国内推出基础设施领域REITs试点 ， 与1960年美国国会批准成立REITs一样 ， 都意味着一个新的开始 。 “REITs是一场长跑 ， 基建试点只是万里马(300591,股吧)拉松的发令枪 。 ”
一个问题是 ， 对于苦寻投资渠道的普通人来说 ， REITs会成为普通人触手可及的投资品类吗？对此 ， 和讯房产综合各方鲜明的观点 ， 就该问题给予大众一个参考 。
REITs属于强分红产品? 适合稳妥型投资者
中国REITs联盟秘书长? 王刚
投资渠道REITs·庖丁解牛①｜老百姓又多了一个投资渠道
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作为将在证券交易所公开上市的金融产品 ， 从REITs持股份额来看 ， 原始权益人持有20% ， 机构持有64% ， 剩余16%给散户 ， 也就是说 ， 散户可以直接购买REITs产品 ， 此前 ， 投资者如果想买REITs ， 只能购买海外REITs产品 ， 现在可以直接购买 。
REITs的投资收益整体比较稳妥 。 中金统计了美国、日本等主要REITs市场近10年来的整体市场表现 ， 显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11-13%左右 。 以美国自身的长历史周期表现看 ， 各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13% ， 方差不大 。
中金认为 ， 这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动） ， 那么分红收益率相对下降 ， 反之亦然 。 可以认为11-13%的总收益率是在二级市场上进行实体资产（或广义商业地产）大类投资可获得的合理回报中枢 。
从具体操作上看 ， 基础设施相关的REITs产品还是要依据很多专业的投资机构 ， REITs推出需要很多中介机构进来评估这些资产 ， 然后给出投资建议 。 我认为 ， 商业地产未来有望会纳入REITs范畴 ， 相对于基础设施 ， 商业地产的易达性更强 ， 比如商场经营程度如何逛一圈基本上就有大致的了解 ， 老百姓更容易做投资决策 。
对老百姓来说 ， REITs未来会逐步做大 ， 将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类 ， 对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择 。 REITs属于强分红产品 ， 对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说 ， 以后可能选择投资REITs 。
如投资资产价格下跌 ， 也会发生亏损
第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明
投资渠道REITs·庖丁解牛①｜老百姓又多了一个投资渠道
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基建类REITs试点前期可能主要投资于一些风险较低、现金流稳定的项目 ， 比如老基建领域的高速公路或者新基建领域的数据中心等等 ， 只要估值合适 ， 就能保证稳定的分红、较高的收益 。
从美国目前的基建REITs来看 ， 美国6只基建REITs中有5只均投入通信领域 ， 2013-2019年这些REITs的收益率约为24% ， 远高于其他REITs的表现 ， 也高于同期股市的表现 。
据美国REITs协会官网介绍 ， 目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户投资REITs ， 也就是说大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs ， 可见REITs在美国的受欢迎程度 。
REITs始终是权益类产品 ， 不是保本保收益 ， 每年会进行一次资产价格评估 ， 如果投资资产价格下跌 ， 也会发生亏损 。 （由于二级市场流通 ， 也会出现流动性损益) 。


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