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旭辉“抄底”旭辉的时机到了吗？

5月22日 ， 港股整体下跌 ， 地产股下跌尤其明显 。 九龙仓、新世界、恒隆、港铁、新鸿基等下跌幅度均超过5% ， 受港股地产股下跌影响 ， 内房股也出现了一轮跌势 。
但下跌也跌出了难得的“抄底”机会 。 尤其是 ， 那些基本面正在不断变得更好的优质内房股 。
比如 ， 因为地产整体下跌而被“错杀”的旭辉控股集团（HK0884） ， 就为投资者提供了的“抄底”良机 。 截止周一收盘 ， 旭辉控股收涨接近5% ， 再次领涨板块 。
事实上 ， 对于旭辉这种high-beta stock（高波动性股票） ， 短期内受政外部市场环境影响明显 。 但中长期来看 ， 得益于公司今年以来的融资成本、拿地成本较的不断改善 ， 公司的盈利能力和估值有望进一步提高 。
因此 ， “抄底”旭辉的最好时机 ， 第一是8年前刚上市的时候 ， 第二则永远是当下 。
评级稳定 ， 拿地稳健
受今年新冠疫情影响 ， 地产行业普遍被国际评级机构看空 。 但旭辉稳住三大国际机构评级 ， 同时在一季度疫情影响下 ， 适时调整推盘节奏 ， 守住回款和利润 。
5月11日 ， 国际知名评级机构惠誉(Fitch Ratings)发布报告 ， 确认旭辉控股长期本币与外币发行人评级为“BB” ， 展望稳定 。
此前 ， 标普、穆迪已分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”的信用评级 ， 以及稳定和正面的评级展望 。 至此 ， 国际三大评级机构均在今年重申和保持了对旭辉较为积极正面的评级 。
稳健的财务是三大评级机构给出正面评级的原因 。 一直以来 ， 旭辉的土地投资都强调“以收定支 ， 严控负债”的策略 。 今年以来 ， 更是以“稳”为主 ， 体现出“多元化 ， 低溢价 ， 高权益”的拿地特征 。
从克而瑞公布的1-4月房企新增货值看 ， 旭辉排名第19名 ， 横向对比投资拿地步伐较为谨慎和稳健 。
在旭辉今年前四月购买的土储中 ， 共获取土地16幅 ， 总地价161亿 ， 权益地价142亿 ， 拿地权益比大幅提升至近九成 。
在今年新增土储中 ， 一二线城市拿地占比近9成 ， 体现了旭辉长期聚焦一二线城市的拿地策略 。 其中长三角落子上海、杭州、苏州、无锡、温州等一二线城市；中部地区获得重庆、长沙等城市项目 。
土地优质 ， 但地价却相对便宜 ， 今年以来获取土地平均溢价率仅为12.8% ， 其中7个项目以0溢价获取 。 根据克而瑞同期的数据 ， 全国前4月平均土地溢价率在16% ， 热点的一二线城市地价更是节节拍高 。 类似杭州、苏州等地 ， 土地拍卖市场更是出现了多幅高溢价成交的地块 。
多元化的拿地渠道 ， 是旭辉以低溢价获得优质土地的主要因素 。
旭辉董事长林中在2019年业绩会上说：“旭辉多元化的拿地能力是未来以合理的价格拿到更多土储的必要的补充 ， 多元化拿地中 ， 一二级联动在2019年取得了成果 ， 旧改带来500亿左右货值 ， 这些货值未来的利润会比招拍挂带来的利润可能更为可期 ， 此外 ， 商业勾地和产业勾地 ， 以及收并购会持续发力 ， 作为土储的多元化的能力建设 。 多元化的拿地能力从去年33%比重未来要提升到50% ， 降低土地成本 ， 确保未来几年我们的毛利率和净利润的稳定 。 ”
财务稳健 ， 销售复苏
除了拿地成本比更同行更有优势外 ， 旭辉今年进行了一系列旨在“降杠杆 ， 控负债”的财务操作 ， 替换之前发行的高成本债项 ， 进一步降低了财务成本 。
今年春节后 ， 旭辉发行了利率为3.63%的供应链ABS ， 属于民营房企的较低水平 。
3月21日 ， 旭辉又完成2018年公司债券的票面利率调整 ， 由原有票面利率6.5%下调至5.3% ， 并在票面利率调整后 ， 实现了8亿元人民币债券在剩余的2年续存期内全部续存 。
随后 ， 5月旭辉又全部赎回于2020年5月到期的3亿美元6.375%的优先票据 。 同时保证充足的流动性及现金储备 ， 维持高度健康的资产负债情况 。


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