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东方财富网|龙头物业城市服务布局加速，万科物业“接管”鼓浪屿

北京联盟_本文原题：万科物业“接管”鼓浪屿龙头物业城市服务布局加速来源：东方财富网
【东方财富网|龙头物业城市服务布局加速，万科物业“接管”鼓浪屿】北京联盟_本文原题：万科物业“接管”鼓浪屿龙头物业城市服务布局加速
头部物业公司加速布局城市服务的同时 ， 物业盈利的顽疾也依旧存在 。 但业内对城市服务的未来充满信心 ， 城市服务模式将不断成熟 ， 在规模扩大后将拥有明确的盈利前景 。
从1981年第一家物业公司诞生以来 ， 很长一段时间内 ， 中国的物业企业都以“售后”的形象尾随在房企之后 。
而如今 ， 历经约40年的发展 ， 逐步壮大的龙头物企的野心 ， 早已不再是社区管家 ， 开始从单一的社区管理 ， 转变为“城市服务商” 。
万科物业接管横琴、鼓浪屿 ， 保利物业接管西塘……与以往的物业服务不同 ， “物业城市”的概念 ， 拓宽了物业服务的边界 ， 将整个城市看作一个大的物业社区 ， 进行运营和管理 。
头部物业加速布局城市服务的同时 ， 物业盈利的顽疾也依旧存在 。 但业内对城市服务的未来充满信心 ， 城市服务模式将不断成熟 ， 在规模扩大后将拥有明确的盈利前景 。
大物业远景
作为“三驾马车”之一 ， 万科物业在城市空间服务上再进一步 。
近日 ， 万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司 ， 共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司 ， 为鼓浪屿提供整体运营服务 。
业务范围包括 ， 鼓浪屿的公有房产运营管理、历史建筑保护、文化提升；以及服务市政、园林、市容、环卫等方面 。
这也意味着 ， 万科“物业城市”的新型空间管理版图进一步扩大 。
所谓“物业城市” ， 即运用市场机制 ， 通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式 ， 对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营” ， 包含市政养护、物业管理、市民生活服务等多元化、多领域业务 。
早在2017年 ， 万科物业就开始了它的城市服务计划 ， 提出“物业城市”管理模式 。
新业务的第一个项目 ， 是在珠海的横琴新区 ， 万科物业负责横琴新区区域内公共空间的管理与运营；同时 ， 基于该项目上的实践 ， 万科推出新型空间管理模式 ， 即城市空间整合服务 。
随后 ， 该模式拓展至雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都等多地 ， 如今再度扩展至厦门鼓浪屿 。
万科物业总裁朱保全表示 ， 城市物业领域连续重大项目的落地 ， 意味着公司空间服务“三驾马车”模型完成搭建 ， 即CS社区空间 ， BS商企空间 ， US城市空间 。
而物业服务开始走向城市管理 ， 也是近年来的趋势 。
就在万科物业牵手鼓浪屿之后 ， 龙湖智慧服务宣布 ， 与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约 。
龙湖智慧服务表示 ， 将对城陵矶新港区规划占地面积100平方公里的区域 ， 进行运营管理服务 ， 以城陵矶新港区为起点 ， 聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式 。
另一龙头物业企业则更早开始进军城市 。
2016年 ， 保利物业先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及上海市罗店镇等地布局 ， 相较于万科携手的城市管理 ， 保利物业更多的参与进城镇公共服务管理 。
探索公共服务新模式的同时 ， 保利物业也携同其业务布局地的市区政府 ， 连续举办了两届“中国社会治理与协同创新镇长论坛” ， 在2018年论坛上 ， 保利物业正式提出了“镇兴中国”公共服务品牌 。
无独有偶 ， 碧桂园服务也在2015年时 ， 与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系 ， 共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司 ， 启动城市服务新模式；2018年又正式推出“城市共生计划” 。
头部物企都在加速布局城市服务 ， 万科物业总裁朱保全表示 ， 截至去年底 ， 万科与全国10个以上的城市在商谈城市服务项目 ， 未来这一数字还会升至30个城市 。
盈利模式探索
物业拓展服务边界的同时 ， 新项目的盈利能力一直都是关注的重点 。
以公布财报的上市物企为例 ， 保利物业2019年财报显示 ， 在管面积2.87亿平方米中 ， 来自公共及其他物业的面积达1.4亿平方米 ， 占比达48.9% ， 同比增长105% ， 甚至超过了住宅社区48.4%的在管面积 。
当然这一定程度上也归结于公建项目立足于城市 ， 项目自身占地面积较大 。 但从数量上看 ， 保利物业2019年总计1010个在管项目中 ， 公建物业项目为266个 ， 占比也达26.33% 。
而与之相反的 ， 住宅业务仍是主要收入来源 。 2019年保利物业住宅社区业务占总收入的74.5% ， 非住宅物业中 ， 公共及其他物业收入达4.8亿 ， 同比增长115% ， 仅占总收入的12.5% 。
占比持续上升的公建物业 ， 收入能力却还没跟上 ， 盈利也需加强 。
在保利物业2019年公布的财报中 ， 相较于营收与净利润同比都有40%以上的增幅 ， 但公司整体净利率仅为8.4% ， 同比增长0.5个百分点 ， 毛利率约为20.3% ， 同比增长0.2个百分点 。
中信建投证券研报显示 ， 公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业可能扩展过快 ， 导致保利物业的净利润率难以维持在原有水平 ， 盈利增长不达预期 。


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