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投资蓝海REITs 专访｜投资蓝海来了？粤开证券李奇霖：还要看详细版制度安排( 二 )


对于优先选择这些区域试点的原因 ， 以及对这些区域以及当地的房地产市场将会带来怎样的影响 ， 李奇霖分析 ， 六大城市群和两大开发区是中国经济最为发达的几个区域 ， 经过常年累积 ， 已经形成了较多优质的基础设施 ， 这些基础设施中 ， 有很多满足公募REITs底层资产的要求 ， 即有稳定且持续的现金流、权属清晰、市场化运营等等 ， 市场对这些区域的城投企业和资产的评级也比较高 ， 更有利于公募REITs的落地 ， 对市场形成示范和带动效应 ， 从而更好的推动REITs的发展 。
对这些区域来说 ， 公募REITs无疑给了这些区域的政府部门新的融资渠道 ， 能够帮助这些区域盘活存量资产 ， 在降低杠杆率的同时 ， 促进基础设施投资的良性循环 。
不过 ， 由于这次公募REITs精准的将试点项目聚焦在基础设施领域 ， 排除了商业地产和住宅地产 ， 因此对房地产领域影响较小 。
而对于企业来说 ， 由于此次REITs试点的行业产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域 ， 那么 ， 这类房地产企业是否会因此而受益呢？
李奇霖表示 ， 如果房地产企业的经营范围中 ， 包含产业园、仓储物流等公募REITs试点的重点项目 ， 且企业的资质和评级都比较好 ， 那么这类房企有可能会因此受益 。
从证监会和发改委的发文来看 ， 要入围优质资产需要满足权属清晰、市场化运营、现金流持续而稳定等基本条件 ， 企业如果要利用REITs进行融资 ， 则需往这几个方向努力 ， 做好存量资产的运营 。
此外 ， 中国公共租赁住房仍是当前住房系统的主要短板之一 。 有分析认为REITs首先可以是支持中国公共住房（尤其是租赁住房）建设的主要金融工具 。 那在Reits试点之后 ， 房企的长租公寓业务和长租公寓运营商 ， 谁更能在试点中获益？
“此次公募REITs并没有将房地产项目纳入试点范围 ， 因此无论是房企还是运营商 ， 都无法从试点中获益 。 如果说未来放开了这一限制 ， 考虑到长租公寓回报率和收益率较低的问题 ， REITs对投资者的吸引力也会非常有限 ， 大幅发展的可能性不大 。 ”李奇霖说道 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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