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REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来

4月30日 ， 一纸通知 ， 理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径” 。 资本市场的热讨开始蔓延开来 。
这一步的跨出 ， 老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹 ， 前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》 ， 带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！
但凡与房地产有一丁点相关的风吹草动 ， 业界就是一片欢呼 。 4月30日 ， 当证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后 ， 各种解读版本随之跟进 。 其中一个必谈话题是：对房地产有啥利好？
长租公寓应该很快会纳进REITs范畴
中国REITs联盟秘书长? 王刚
REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来
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整个业界虽然一片欢呼雀跃 ， 但实际上这次REITs试点 ， 跟房地产行业的关系不是很大 ， 跟住宅地产开发商关系不大 ， 跟购物中心或写字楼开发商关系也不大 。
不动产的范围很广 ， 它的特点就是持有物业通过运营来收租 ， 从而实现分红 ， 而住宅依靠的是散售回收现金流 ， 不动产靠长周期运营和收租实现现金流 ， 两者商业模式不一样 。
王刚觉得应该从定义上厘清 ， 尤其是把不动产跟住宅地产分开 ， 这样可以更精准理解REITs 。 他希望大家不要老提房地产 ， 不动产肯定受益于REITS政策 ， 但住宅地产理论上影响不是很大 。
长租公寓应该很快会纳进REITs范畴 ， 在国外 ， 写字楼和商场 ， 包括长租和公寓都是很大的板块 ， 未来随着时机成熟 ， 可能也会逐步纳进来 。 布局不动产的房企还是会受益 ， 但近期收益的也只是房企的不动产业务而已 。
虽然还没有进一步披露 ， 但根据中国证监会债券部副主任刘榕的说法 ， 首批REITs试点将聚焦基础设施领域 ， 既包括仓储物流、交通、污染治理、市政工程等传统基础设施“补短板”项目 ， 也包括信息网络等新型基础设施项目 。
最早落地的试点项目可能会来自于高速公路、物流仓库、水务等 ， 可能也会有产业园区 ， 其中 ， 园区类的资产可能跟房地产企业有一定的关联度 。
区域要素聚集 ， 对区域房地产市场推动作用不言而喻
第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明
REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来
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REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区 。
一方面因为这些区域是国家重点支持发展的区域 ， 有大量的基础设施建设需求 ， 另外一方面因为这些区域的市场环境较好 ， 要素聚集程度较高 ， 市场化程度也较高 ， 是人口和资源的流入区域 ， 未来基础设施资产的收益有稳定增长的趋势 ， 无论对于提升和完善这些区域的基础设施服务水平还是对于国内资本市场的平稳发展而言都是有利的 。
而基础设施公募REITs试点的推行 ， 将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域的基础设施建设领域 ， 对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用 。 仅仅从对基础设施建设筹资和扩大投资以保增长的角度而言 ， 也将是一个较大的金融创新 。
由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配 ， 导致本来诞生于商用不动产领域的REITs ， 反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施 ， 对于以上这些区域的房企也同样如此 。
不过 ， 基础设施公募REITs试点在这些区域的推出 ， 会帮助这些区域的基础设施更快地完善和提升 ， 必然会加速各类要素和产业、人口向这些区域的聚集 ， 对这些区域房地产市场的推动作用是不言而喻的 。


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