中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs

2025-12-31

张宇|董事总经理
研究领域：房地产、房地产服务
此访谈内容基于已发的《中国REITs的十大关键问题：短期着眼架构完善，长期关注经营活力》报告剪辑制作，报告作者张宇等，内容摘要如下：
近期主管部门已发布两份有关中国REITs制度建设的重要文件，引发市场对于中国REITs的广泛讨论。我们认为中国公募REITs的正式启航，对于实体资产投融资机制的改革和金融资本市场的整体建设，都具有里程碑式的意义。我们应该如何理解REITs的本质？中国REITs有哪些独特性？我们如何展望中国REITs发展？我们特此邀请中金公司研究部房地产行业首席分析师张宇Eric ，对投资者关心的问题进行解答。
1、我们看到，从2005年商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议至今，中国REITs历经十几年探索磨砺，终成正果。首先请您简要介绍一下，我们应该如何理解REITs的本质？本次推出的REITs和大家此前认知的类REITs有什么区别？
REITs的本质是一种股权工具。简单来说， REITs实现特定物业资产组合，也包括基础设施，在二级市场上的打包上市，而REITs投资人持有该资产组合的权益份额，也就是基金份额，分享租金收入和资产增值收益。对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。
图表: REITs典型组织运作形式

本文插图

资料来源：中金公司研究部
在国外来说， REITTs的成立条件有三个：限定基础资产，规定产品结构及强制分红分配要求。
REITs和类REITs是两种性质截然不同的工具：
?股/债：REITs是纯股权投资工具，类REITs本质是债。类REITs通常都在产品结构中设立优先级和劣后级（或者更多层次），其中优先级往往带有固定利率，可以认为是债券，且该部分通常占到发行量的80-90%以上。劣后级往往由发起人（原始权益人）亲自购买以作为产品增信的一种措施，有助于降低优先级的利率（对于原始权益人来说意味着融资成本），但也有部分产品的劣后级成功出售给了第三方权益投资人（这部分通常不作收益保障），这一度是对试图接近真REITs产品形式所做的一种尝试，但我们强调这类案例也是少数，而且和真REITs仍相去甚远。我们此次推出的REITs结构是一种完全的权益类投资工具，没有分级之说，亦没有既定收益率。
?公募/私募：类REITs是私募产品， REITs是公募产品，在流动性，投资人规模，交易规则等方面有根本差异。
?产权是否转移：类REITs场景中不涉及资产所有权变更， REITs本质是股权转让。
?收益属性：类REITs投资的收益主要是固定票息，而真REITs投资的收益是分红+资产增值收益（以股价或基金净值来体现），其中分红可能相对稳定，增值收益的多少由商业周期、物业本身经营质量等因素变化驱动，这令投资REITs更有魅力。
?适用规模：类REITs在中国更多是由房地产从业者（包括开发商、私募基金管理人等）使用，多数情况下背靠少量优质物业作为底层资产来实现发行，其适用范围相对狭窄，对于物业本身的资质要求也比较高，主要目的是获得尽可能优惠的融资成本，实质是发债行为。而真REITs的作用是实现更大规模的资产组合的退出，属上市行为，目的是盘活存量资产，实现股权资本变现回收。
图表: 国内类REITs发行底层资产仍以传统商业地产品类为主

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资料来源：RCREIT ，中金公司研究部
图表: REITs在中国的探索发展已经经历了十几年

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