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中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs( 四 )


6、您认为中国REITs发行和运营过程中可能还会有哪些难点？
我们国家现在推出的叫基础设施REITs ， 当然这是一个广义基础设施的概念 ， 它不仅包括收费公路、市政工程这些典型的基础设施 ， 也包括了仓储物流、数据中心、信号塔、工业园区这些实际上是具有典型的不动产概念的这些资产 。 那么在实际项目执行过程当中 ， 可能大家会遇到的主要的挑战和难点包括：一是项目参与方会很多 ， 因为我们这个层次比较复杂 ， 涉及到多方的金融机构 ， 这里面有很多责权利的具体划分；第二是我们如果从这些狭义基础设施REITs的难点来说的话 ， 比如说因为关键文件的缺失 ， 项目的合规要求可能会受到一些挑战 ， 一般会多见于一些PPP项目 。 另外像底层资产的界定 ， 包括资产权属 ， 比如说到底是有没有所有权 ， 还是只是一个特许经营权 ， 还是只是一个富有期限的收费权等 ， 这些可能是我们会面临的一些主要的难点 。
7、按照您的观点 ， REITs的经营活力需要三方面要素驱动 ， 而管理能力可能是中国市场发展最大软肋 。 能否请您简单展开讲一讲？
对我们关心中国REITs市场能否有规模 ， 有流动性 ， 这个跟股权的投资者认不认是有直接关系的 。 而股权的投资者认不认 ， 这又跟底层资产是不是优质 ， 是不是能够不断的产生优厚的租金 ， 资产不断的升值有关 。 那么这一方面又跟资产是不是被很好的管理直接相关 。 所以这么说的话 ， 大家可以比较容易去理解 ， 为什么我们说管理人很重要 ， 但是反过来说 ， 作为管理人 ， 我为什么要努力提升管理？对于REITs的发起人来说 ， 我为什么要拿出好的资产来发行REITs呢？所以如果这中间大家不能够得到应有的激励和回报的话 ， 这个市场我们觉得就不可能做好 ， 或者说很难去做好 。
国际上REITs发展好的地方 ， 比如说美国 ， 在亚洲市场里面做的比较不错的是新加坡 ， 那么他们的发起人和管理人基本上都是一个主体 ， 比如说美国的西蒙不动产 ， 这是美国市值最大的公司了 ， 他是做商业 ， 他旗下的REITs也都是自己来管理 ， 比如说新加坡的凯德也是一样 ， 它旗下的REITs也由自己的团队来管理 ， 我们管这个叫做内部管理 ， 不仅是自己来管 ， 而且它涉及到的管是REITs的方方面面 ， 包括基金的管理运营的管理 ， 这些都是由同样的一个内部管理人来做的 ， 这就是一个通盘的管理 。 那么效率各个方面在这个方面包括激励角度都非常的透明、直接和清晰 。
中国版的REITs在我们看来 ， 实际上能否成功的最值得关注的 ， 不是市场上有些人目前所讲的税的问题 ， 实际上税的问题早就已经在类REITs的实践当中有很好的一些税务筹划的方法了 ， 可以说这已经几乎不是一个问题了 。 所以说我们说中国REITs问题是什么？实际上是核心一点 ， 真正的关注点应该在什么？在双重管理人的问题上 ， 因为我们在公募基金和ABS这两个层次上面 ， 有一个叫同一控制人 ， 这个是一个基金管理人 。 那么在底层的资产运营上 ， 还有一个资产管理人 ， 资产管理人通常是底层资产的原始权益人 ， 他们之间的管理权限 ， 激励分配 ， 如何去平衡这些？实际上如何让他们真正齐心合力的如同同一个人一样去全力的提升底层资产的回报表现 ， 这实际上才是根本问题 。
8、最后一个问题 ， 您如何看待中国REITs的长期发展？有何建议？
有目共睹 ， 中国的不动产市场从一个增量为主的时代已经转变为增量和存量并重 ， 那么将来还会彻底的进入存量为王的时代 。 我们有大量的优质的存量资产 ， 这些资产价值当量已经是近百万亿的级别了 ， 哪怕只拿出这其中1%上REITs ， 也有1万亿的市值 。 所以我们说中国的REITs有望是一个万亿级别的市场 。 但是当然罗马不是一天建成的 ， REITs的市场底层资产 ， 它实际上需要有一个更丰富的业态 。 大家注意到美国的REITs市场为什么活跃？除了前面提到的主动管理能力以外 ， 那么跟大量的优质丰富的底层资产业态是有很大关系的 。 大家去看美国的REITs会发现有有20多种底层资产的这种业态 ， 基础设施、住宅、工业数据中心、零售、医疗、办公、仓储、酒店、公寓等等 。


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