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中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs( 二 )


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资料来源：万得资讯 ， 中国REITs联盟 ， 中金公司研究部
2、如您所讲 ， 其实对于投资者来说 ， REITs就是以小份额和较好的流动性参与房地产投资的一种工具 ， 那么REITs作为投资品 ， 给投资者带来的收益如何 ， 有什么交易特性呢？
当前全球REITs市场当中发展最好的是美国市场 。 我们以美国市场为例 ， 可以看到REITs对投资者来说 ， 特别是对机构投资者而言 ， 已经是大类资产配置当中一个重要的资产选项 ， 这主要得益于REITs的三个特点：第一是风险收益的优势比较突出 。 我们可以看过去20年 ， 美国的REITs的平均年收益在11~13% ， 在大部分的年金里面 。 所以它的收益是很高的 ， 而且波动比较低 ， 高收益的特征是很像股的 ， 而低波动的特征又像债；第二点 ， 它跟其他的金融资产类别的关联度比较低；第三就是REITs本身市值不小 ， 流动性不低 ， 所以美国市场的REITs总市值达万多亿美元 ， 占美国GDP的6% ， 这个比例相当之高了 ， 而日均成交金额大概是在70亿美元 ， 换手率基本上是在0.5% 。
图表: 投资美国REITs的总收益稳定在13%左右 ， 但各历史阶段回报结构（资本升值和股息分红）不同
中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs
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资料来源：NAREIT ， 中金公司研究部
图表: 尽管各股票市场整体表现分化 ， 投资REITs的收益相对稳定
中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs
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资料来源：NAREIT ， 标准普尔 ， 彭博资讯 ， 中金公司研究部
图表: 美国REITs市场2016-2019年表现与主要股指对比中金公司中金首席访谈：如何看待中国REITs
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注：数字截至2020年4月30日 。 资料来源：彭博资讯 ， 中金公司研究部
3、我们前面提到 ， 中国REITs是经历是十几年的探索才正式形成方案 ， 而在亚洲其他地区和欧洲REITs也属于相对新兴的资本市场品种 ， 只有美国是唯一真正成熟的市场 。 您是如何看待国际REITs市场发展的呢？对比各国创设REITs的诉求 ， 中国推出REITs的背景有什么独特之处？
我们看到 ， 目前全球约40个国家推出了REITs ， 美国是发明REITs的国家 ， 1960年起步 ， 1990年代开始大发展 ， 其他市场主要在2000年代设立 。 不论从发展历史、市场规模还是整体成熟度来看 ， 美国仍遥遥领先其他主要国家和地区 。 对于其他国家和地区来说 ， REITs仍属相对新兴的资本市场品种 。
图表: 各国家和地区推出REITs的时间
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资料来源：彭博资讯 ， 中金公司研究部
图表: 美国公募REITs市场在90年代起真正发展
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资料来源：NAREIT ， 中金公司研究部
我们可以看到 ， 各国和地区设立（或改革）REITs市场的背景和动机在一定程度上相通 ， 主要集中在两个方面 ， 一是需要嫁接资本市场来为实体市场融资 ， 二是需要二级市场平台来实现部分资产处置和金融风险疏解的功能 ， 后者是REITs非常重要的一项功能 。
对中国市场而言 ， 我们为什么要创设REITs？实际上也有一些特别的中国国情的需要 。 大家要注意 ， 当前中国房地产金融领域面临着三大矛盾和三大问题 。 三大矛盾体现在：首先 ， 行业发展需求之间的矛盾；第二是支持合理购房需求和防范价格风险之间的矛盾；第三是开发商外部融资和控制杠杆的矛盾 。 而三个问题又体现在：第一 ， 融服务和金融工具不发达；第二 ， 公共住房金融体系薄弱；第三 ， 我们缺少存量资产的盘活机制 ， 特别是在商业地产端 。 所以REITs作为一个重要的金融工具创新 ， 对于缓解上面所说的矛盾以及解决这些问题 ， 能够发挥非常有效的作用 。 在我们看来 ， 实际上REITs是依托新型城镇化再度激发中国经济增长的活力和韧性的一个重要的金融工具之一 。


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