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柏文喜REITs 专访｜柏文喜：适时开放商业不动产公募REITs条件基本已成熟

柏文喜REITs 专访｜柏文喜：适时开放商业不动产公募REITs条件基本已成熟
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今年3月以来 ， 外媒关于黑石集团收购SOHO中国商业地产的报道纷纷扬扬 ， 仅隔两个月 ， 这一传言便在5月除迎来了最终章：由于“前景充满不确定性” ， 黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停 ， 受此影响 ， SOHO中国股价暴跌26% 。
突如其来的疫情使得原本就处于“寒冬”的商业地产更加雪上加霜 ， 感到落寞的也不止SOHO中国一家 。 根据戴德梁行发布的报告 ， 一季度甲级写字楼市场方面 ， 北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6% ， 环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点 。 上海和深圳创下空置率新高 ， 北京则为近十年来最高位 。
商业地产正在遭遇尴尬局面 ， 但以商业地产为重要底层资产的REITs却迎来了好消息 。 4月30日 ， 证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地 。
不过 ， 此次试点聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域 ， 此前呼声一直很高的商业地产并不在此次试点范畴 。
对此 ， 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为 ， 由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配 ， 导致本来诞生于商用不动产领域的REITs ， 反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施 。
不过 ， 他也提到 ， 适时开放公募REITs在商用物业和商业地产领域的试点 ， 条件基本已成熟 ， 积极推动以优质项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地也将有积极意义 ， “否则将迫使更多的优质物业出境融资或者以ABS产品登陆A股市场 ， 实际上这无论是对于商业地产的行业发展还是丰富和发展A股市场都是不利的 。 ”柏文喜表示 。
从制度层面打开资本市场的一角
近年来 ， 国内宏观经济运行进入持续下行期 ， 叠加近期疫情的严重影响 ， 货币、财政呈现双宽松局面 ， 柏文喜认为 ， 此时推出基建REITs试点 ， 是逆周期调节和抗击疫情的需要 ， “以大基建、新基建作为扩大投资是保增长和稳就业的重要抓手之一 。 ”
柏文喜进一步解释到 ， 启动基础设施领域公募REITs试点工作可解决基础设施项目资产标的价值普遍较大和流动性差的问题 ， 赋予基础设施资产以较高的流动性 ， 旨在打开投资退出通道 ， 在激活基础设施领域所沉淀的存量资产的同时 ， 以提升基础设施资产的流动性来提升基础设施项目的可投资性 ， 推动多方面资源和投资进入基础设施领域 ， 支持和配合大基建、新基建建设 。 另外 ， 也可以以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和行业可持续发展 。
不过 ， 此次公募REITs试点并未对原本所源起和服务的商用物业领域开放 ， 因此 ， 在柏文喜看来 ， 试点只是从制度层面打开了公募REITs在内地资本市场的一角而已 。
如往常 ， 金融创新始终伴随着监管风险层面的担忧 ， 一纸《通知》 ， 也引起各方对于风险防范的讨论 。 柏文喜坦言 ， 未来 ， 随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进 ， 金融风险或将有扩大之势 ， 这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题 。
对此 ， 柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策 ， “作好发行人和投资者教育 ， 让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用 ， 从而实现资源的有效配置和高效流动 。 ”柏文喜称 。
具体到资产规模超几十万亿的投资新蓝海基建领域REITs ， 柏文喜认为 ， 其主要风险在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配性 ， 是否有足够的增信措施等 。 如果涉及结构化安排、收益补差承诺等 ， 还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性 。


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