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REITsREITs 庖丁解牛③｜REITs是一道风雨彩虹，困难要时刻准备着

4月30日 ， 一纸通知 ， 理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径” 。 资本市场的热讨开始蔓延开来 。
这一步的跨出 ， 老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹 ， 前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》 ， 带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！
REITs是一道风雨彩虹 ， 有未来广阔的前景 ， 但也有困难和风险 。 风险主要是什么？如何应对挑战？投资人应该提前做好哪些功课呢？
未来主要有三大难点
粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖
REITsREITs 庖丁解牛③｜REITs是一道风雨彩虹，困难要时刻准备着
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未来可能存在的难点和风险主要在于：
第一 ， 资产的供给与需求可能不平衡 。 现有大多数的基础设施收费项目都没有稳定且持续的现金流 ， 这些项目有较高的融资需求 ， 但要担任公募REITs的底层资产 ， 可能会存在较大的问题 。 而真正有稳定且持续的现金流的项目和城投公司 ， 它们往往又是各家金融机构争取的重点融资对象 ， 债券、贷款等融资手段丰富 ， 是否愿意大规模的利用REITs完成融资 ， 存在不确定性 。
第二 ， 税收制度 。 在我国设立REITs通常需要对不动产进行资产重组 ， 需要缴纳增值税、土地增值税等税收 ， 而从海外经验来看 ， 传统的REITs还需要缴纳所得税 。 如果国内公募REITs在税收领域不做相应的优惠 ， 那么有可能管理人、原始权益人和投资者可能会因为税负过重 ， 而不愿过多参与 。
第三 ， 公募基金是传统的买方机构 ， 其核心的力量与竞争力主要在二级市场 ， 而REITs更偏向于一级投行业务 ， 公募基金在基础设施资产运用和管理上并没有太大的优势 ， 如果布局 ， 则需要考量成本与收益的性价比 。
REITs对信息披露要求严格
戴德梁行估价及顾问服务部董事、英国皇家特许测量师（MRICS）刘慧
政策文件在设计上有很多细节可以规避风险 ， 比如对信披要求很严格 ， 包括项目运营情况、财务状况、业绩表现、未来展望等 ， 而且对评估公司的服务期限有要求 ， 三年一换 ， 如发生了重大影响事件 ， 比如收购或处置资产 ， 都要求评估公司再做一个新的评估报告 ， 也要求基金管理人至少每个季度对基础设施项目进行估值 。
“它的风险把控细节相当多 ， 可能是因为未来有很多不专业的大众投资者 ， 机构投资者都有很专业的风控团队 ， 风控团队可以直接对接券商去做一个问询 ， 但大众投资者只能依靠信披做判断 。 ”
主要风险在于现金流的稳定性与可预测性等
第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明
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基础设施公募REITs的主要风险 ， 在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配配性 ， 以及是否有足够的增信措施 。
如果涉及结构化安排、收益补差承诺等 ， 还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性等 。
做好发行人和投资者的教育
中国企业资本联盟副理事长 柏文喜
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未来 ， 随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进 ， 金融风险或将有扩大之势 ， 这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题 。
对此 ， 柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策 ， “作好发行人和投资者教育 ， 让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用 ， 从而实现资源的有效配置和高效流动 。 ”
REITs偏股性产品跟大盘走势有一定相关性
中国REITs联盟秘书长? 王刚


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