江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来( 二 )


对房地产领域影响较小
粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖
REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来
图片

除了优先试点五大行业外 ， Reits试点还优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国际级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区 。
李奇霖分析 ， 六大城市群和两大开发区是中国经济最为发达的几个区域 ， 经过常年累积 ， 已经形成了较多优质的基础设施 ， 这些基础设施中 ， 有很多满足公募REITs底层资产的要求 ， 即有稳定且持续的现金流、权属清晰、市场化运营等等 ， 市场对这些区域的城投企业和资产的评级也比较高 ， 更有利于公募REITs的落地 ， 对市场形成示范和带动效应 ， 从而更好的推动REITs的发展 。
对这些区域来说 ， 公募REITs无疑给了这些区域的政府部门新的融资渠道 ， 能够帮助这些区域盘活存量资产 ， 在降低杠杆率的同时 ， 促进基础设施投资的良性循环 。
不过 ， 由于这次公募REITs精准的将试点项目聚焦在基础设施领域 ， 排除了商业地产和住宅地产 ， 因此对房地产领域影响较小 。 此次公募REITs并没有将房地产项目纳入试点范围 ， 因此无论是房企还是运营商 ， 都无法从试点中获益 。 如果说未来放开了这一限制 ， 考虑到长租公寓回报率和收益率较低的问题 ， REITs对投资者的吸引力也会非常有限 ， 大幅发展的可能性不大 。
而对于企业来说 ， 如果房地产企业的经营范围中 ， 包含产业园、仓储物流等公募REITs试点的重点项目 ， 且企业的资质和评级都比较好 ， 那么这类房企有可能会因此受益 。
从证监会和发改委的发文来看 ， 要入围优质资产需要满足权属清晰、市场化运营、现金流持续而稳定等基本条件 ， 企业如果要利用REITs进行融资 ， 则需往这几个方向努力 ， 做好存量资产的运营 。
房企或借东风扩大在基础设施领域投资力度
中国企业资本联盟副理事长 柏文喜
REITsREITs庖丁解牛②｜REITs，不要动不动就和房地产联系起来
图片

基础设施领域 ， 产业园、仓储物流等兼具基建和房地产特征 ， 是此次基础设施公募REITs的试点领域 ， 也是房企多元化较多涉足的领域 。 此前在产业园和仓储物流行业有所布局的房企将会受益 。
受此影响 ， 柏文喜预计 ， 未来房企可能会在投资领域选择、资产布局乃至主营业务侧重面上做一些调整 ， 更多地涉足与自身有一定关联的基础设施和基建领域 。 他举例 ， 绿地和复星等在基建领域已进行了较大的投资布局 ， 正好可以借此东风扩大在基础设施领域的投资广度和深度 。
多元化房企将涉及基础设施的相关房地产项目归类调整装入基础设施类项目平台 ， 或者通过加强与基础设施类项目的业务关联来搭乘此次公募REITs试点的政策快车 ， 是企业必然的理性选择 。
柏文喜指出 ， 房企的长租公寓业务和长租公寓运营商 ， 或都将在下一步可能扩大的试点中获益 。 就长租公寓而言 ， 持有型、重资产的长租公寓投资收益率很难满足发行REITs的基本收益率要求 ， 房企势必要将相关资产剥离 ， 而将运营收益拿来发行REITs或者用投资较小的集体建设用地上的长租公寓业务来发行REITs 。 这样一来 ， 在实质意义上发行长租公寓REITs的房企 ， 在很大程地上也就变成了长租公寓运营商了 。
预计REITs项目有一定时间的孵化期
植信投资研究院高级研究员 马泓
产业园、仓储物流等行业也是房企多元化较多涉足的领域 ， 这类房地产企业会受益的 ， 不过目前来看涉足产业园、仓储物流领域的房企案例并不多 ， 且大都是大房企 。 鉴于REITs项目为直接融资方式 ， 势必会有更多房企将与之房产相关的基建项目一并纳入考虑 。 不过能够纳入基建REITs产品的项目都至少包含了3年成熟经营的条件 ， 房企也无法回避自身是否具备足够的基建项目开发、运营的实力 ， 因此预计REITs项目有一定时间的孵化期 。


推荐阅读


上一篇：王凯的手绝对是众多手控的福利之一，不过好的一点是，而为了能够让自己长时间的保持高热度

下一篇：投资蓝海REITs 专访｜投资蓝海来了？粤开证券李奇霖：还要看详细版制度安排