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房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！( 二 )


2、公募地产债权：散户也能参与的固定收益产品
作为私募产品 ， 地产信托项目100万起的投资门槛 ， 使得大部分的散户望而却步 。 散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗？可以投资一些公募债权类产品 ， 包括地产公司债、MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)以及投资相关产品的债券基金 。
地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券 ， 截至2020年5月14日 ， 沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只 ， 实际发行金额1572亿元 。 在收益率方面 ， 早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大 ， 因为在房地产高速发展期 ， 公司无论大小 ， 开发的房产项目的销路都不错 ， 所有地产公司债券违约率不高 ， 收益率也相当 。 2017年 ， 随着房地产政策收紧 ， 公司债表现开始分化 ， 在信用利差上 ， 实力强的公司违约风险较小 ， 仍然可以用较低利率发债融资 ， 而实力弱一些的公司 ， 则需要以更高的利率才能融到资 。
房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！
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当然 ， 决定地产公司债优劣的除了行业因素以外 ， 跟公司的经营治理也有很大的关系 。 比如 ， 即使房地产行业再繁荣 ， 如果公司治理有问题 ， 出现了高管内斗 ， 或者非法挪用资金的情况 ， 则地产公司债的表现也会非常惨淡 。
那么 ， 有没有剥离了公司经营这个风险因子 ， 仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢？这就是下面要介绍的MBS(基于地产抵押的资产证券化产品) 。
关于MBS的交易结构如下图所示：
房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！
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MBS投资的是住房抵押贷款 ， 贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源 ， 而当出现借款人还款违约时 ， 也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全 。 如此 ， MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离 ， 只要市场房价不大跌 ， 产品稳定的收益是有保证的 。
最后 ， 需要提醒的是 ， 大部分的公募债券在市场上交易并不频繁 ， 除了在发行阶段被交易以外 ， 往往都被投资人持有至到期 。 对于散户投资者 ， 也可以考虑通过投资相关债券基金的方式 ， 来实现地产债券的投资 。
3、股权类产品：小钱也能“买房”
如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下 ， 实现固定收益 。 股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下 ， 采取一定的策略 ， 对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置 ， 获取相应的收益 。
在私募领域 ， 私募地产投资基金一般向有钱人募资 ， 然后找有价值的地产标的进行配置 。 以私募巨头黑石为例 ， 房地产投资作为其四大业务板块之一 ， 截至2019年底 ， 管理规模高达1632亿美元 ， 占公司所管理资产总规模的28.5% 。
在投资理念方面 ， 黑石强调“买入、修复、卖出”的模式 ， 买入存在一些瑕疵而被低估的地产 ， 然后针对性地引入资源修补瑕疵 ， 如更换物业管理团队 ， 完善周边配置 ， 或者对一系列地产资源的并购整合 ， 最终再将估值提升的地产卖出赚钱 。 如此操作 ， 为黑石的房地产基金带来了每年10%到20%的收益率 。
除了黑石 ， 开展私募地产投资业务的知名投资公司还包括KKR、凯雷、华平等 。 这些年 ， 随着国内房地产行业的迅速扩张 ， 中国本土发展起来的私募地产投资基金也在迅速成长 。
以上对于私募地产基金更多的是介绍性质 ， 100万起的投资门槛使得大部分老百姓(603883,股吧)望而却步 ， 而顶级私募地产基金的门槛更高 。 那么对于资金量不大 ， 也希望试着“买房”的老百姓有没有什么产品和工具呢？有的 ， 房地产公司股票或者REITs(房地产信托基金) 。
房地产股票 ， 相信大家都很熟悉了 ， 在这里就不再赘述了 ， REITs的交易结构如下：


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