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房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！( 三 )


房地产买房过时了，投资房地产，应该这么干！
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从上图可以发现 ， REITs基金的交易结构很像市场上的ETF基金 ， 只不过ETF基金的标的资产是一揽子的股票 ， 而REITs基金的投资对象则是商业地产或者基础设施类资产 。
REITs基金的交易过程包括以下四步：
（1） REITs基金获批成立后 ， 投资者通过出资申购获得相应基金份额 。
（2） 完成募集后 ， REITs利用募集到的资金在市场上买入商业地产或者基础设施 。
（3） 基础资产产生的收益扣除相应的费用后 ， 定期给投资者进行分红 。 根据证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引》 ， 收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90% 。
（4） 基金份额可以在二级市场上交易 。
从以上的交易过程分析可以发现 ， 与股票等其他股权类产品相比 ， REITs表现出以下特点：
一是期间收益更加稳定 。 投资REITs的收益一般来自两个部分：地产项目的期间现金流和地产增值 。 其中 ， 期间现金流包括商业地产的房租 ， 基础设施的使用费（水电费、高速过路费） ， 这些收入相较股票投资中的公司收入 ， 来的更加稳定 。 因为用水用电、娱乐消费、出行交通都是居民生活中的强需求 ， 除非发生疫情这样的极端情况 ， 地产项目的收入相对更加稳定 。 2019年 ， 香港市场REITs产品的平均分红收益率为5.6% ， 远高于大部分的股票分红收益 。
二是风险因子更加单一 。 相比股票投资中复杂的公司治理因素 ， REITs的底层资产更加的简单 ， 风险因子也仅仅限于房产价值的起伏 ， 更加容易分析与评估 。
三是高流动性 。 因为有二级市场可供交易 ， REITs表现出较高的流动性 。 即投资者需要用钱时 ， 可以随时在二级市场上交易变现 ， 相对于直接投资房地产或者私募基金更加灵活 。
目前 ， REITs产品在发达国家市场已经普及 ， 全球大概有2万亿美元流通市值 ， 其中美国的REITs流通市值为1.1万亿美元 ， 占全球市值的55% 。 以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有178 支REITs ， 市值为2924亿美元 。 我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》 ， 相信要不了多久 ， 就将开展试点 。
建议：熟悉你的投资
前面对房地产投资领域的金融工具进行了一个简单的分类和介绍 。 下面简单介绍一下 ， 在实际使用这些工具进行投资时需要注意些什么 。
一是熟悉你所投资的行业 。 每个行业所处的周期和特征都是不一样的 ， 对于相关的金融产品也会有不同的影响 。 以房地产行业为例 ， 受到政策影响较大 ， 近期持续降准降息 ， 以及中央提出推进房产税立法 ， 对于普通人可能只是一个新闻 ， 但是 ， 对于房地产金融产品的投资者 ， 可能需要保持一定敏感 ， 对政策的影响能够有一些判断 ， 并指导自己后续的投资 。
二是熟悉你所投资的产品 。 即使同在房地产行业 ， 不同金融产品的风险和收益也是不一样的 。 如何去结合自己的风险偏好和需求 ， 选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课 。 本文可以作为熟悉房地产投资产品的入门 ， 但学习精进是没有止境的 。 另外 ， 有机会 ， 建议读一读自己的产品说明书和投资协议书 ， 虽然条款非常枯燥 ， 却是学习产品最好的教材 。
三是熟悉你所投资的基础资产 。 穿透行业和产品 ， 最终决定投资风险和收益的其实是你所投资的基础资产 。 相关的收益可能来自于基础设施的使用费（高速过路过桥费、水电费）或者商业地产租金 ， 这个时候 ， 判断基础资产好坏最简单的方法就是实地去看看 ， 比如到家附近相关品牌的商场里 ， 看看店铺开业情况、客流密度、排队情况 ， 不难对基础资产的质量有一个了解和判断 。
本文首发于微信公众号：苏宁金融研究院 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。


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