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绿地解局 | 48亿整售外滩中心办公楼里的绿地商办进退

观点地产网 生意场上重要的不是谋略 ， 而是利益平衡 。 一纸草草不过900字的交易公告 ， 再次将董家渡项目引入人们的视野 。
5月29日 ， 上海银行股份有限公司发布公告称 ， 向中民外滩房地产开发有限公司购置一栋绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目 ， 总价款48.54亿元（待权属实测报告出具后按实调整） 。
事实上 ， 绿地外滩中心项目便是2014年中民投以248.5亿元拿下的董家渡地王项目 。 入市五年、项目耗资大、开发时间长等较多不确定因素 ， 牵动着董家渡项目的利益各方 ， 而今年可以说是董家渡项目开始颇有收成的一年 。
继今年2月部分住宅获得第一张预售证后 ， 董家渡一栋办公楼项目迎来最新买家 ， 不管是对绿地控股(600606,股吧)还是董家渡的股东们而言 ， 这是近期为数不多的好消息 。
于绿地而言 ， 出售董家渡项目的写字楼部分不仅可以去化商办资产 ， 润色上市公司的业绩报告 ， 还能加速回款 ， 补充现金流 。
此次出售绿地外滩中心T2幢办公楼为超高层 ， 出售价格并不便宜 ， 对董家渡项目各股东方而言 ， 似乎都是一件“两全其美”的交易行为 。
48亿整售里的董家渡写字楼命运
老上海的繁华褪去之后 ， 外滩边上一栋栋高楼迭起 ， 参差不齐 ， 包裹着这座被资本、利益吞噬的金融之都 。
备受关注的董家渡项目 ， 自去年初由绿地控股接盘后 ， 便因为股东利益、300亿担保、信托违约等纷纷扰扰了一年多时间 。 如今 ， 在数栋写字楼整售或出租之后 ， 不知绿地和董家渡的股东们能否长舒一口气？
据观点地产新媒体了解 ， 上海银行购置的绿地外滩中心T2幢写字楼 ， 是位于上海黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目 ， 办公物业建筑面积约为5.29万平方米 ， 交易标的尚在建设中 ， 主体结构临近封顶 。
若以目前披露的总价款48.54亿元来看 ， 此次出售写字楼项目的成交均价在9.176万元/平方米 。 对董家渡的股东而言 ， 这笔买卖仍属划算 ， 可以说是“卖了个好价钱” 。
对于内地开发商来说 ， 大多数房企以快周转为轮轴运行 ， 自持物业一定程度上也意味着损耗 ， 而从购买地块到出售资产变现 ， 加速现金流的运转才是使开发商快速积聚资本的重要方式 。
上海业内人士介绍称：“写字楼整栋出售的话 ， 一般市场价要打七折 ， 否则不一定卖得动 。 通常来说 ， 黄浦区的写字楼整栋出售的话 ， 成本在每平方米5万至6万元左右 ， 但是这个也要看产品 ， 最近写字楼市场的波动其实蛮大的 。 ”
根据公告 ， 上海银行与中民外滩房地产签订购房协议及预售合同 ， 上海银行已根据协议约定支付了43.39亿元 ， 已支付金额占总价款的89.9% ， 余款将按照协议约定进行付款 。
随着中民投退出、安信信托(600816,股吧)入局与绿地接盘后 ， 董家渡项目已更名为绿地外滩中心 ， 总建面约120万平方米 ， 含11栋写字楼资产 ， 其中4栋甲级写字楼 ， 7栋总部办公楼 。 此次上海银行购置的T2幢资产即为四栋超高层甲级写字楼之一 。
值得一提的是 ， 此次并非董家渡项目第一次整栋出售写字楼 ， 早在2019年12月31日绿地集团已曾发布消息称 ， 海通证券(600837,股吧)将购买绿地外滩中心写字楼物业 。
彼时 ， 海通证券旗下海通恒信发布公告称 ， 向中民外滩购买绿地外滩中心B1办公物业及车位物业 ， 交易代价预计为14.19亿元 ， 该地块的土地面积1.43万平方米 ， 地上共9层 ， 预测建筑面积为1.6万平方米 。
据此计算 ， 彼时恒通证券购买B1栋写字楼的均价约在8.85万元/平方米 ， 较如今上海银行以均价9.18万元/平方米购置T2幢写字楼要便宜约3300元/平方米 。
随后又有市场消息指出 ， 海通证券或将买下7栋总部办公楼中沿滨江段的3栋写字楼项目 ， 分别为B1、B2及B3写字楼 ， 并预计海通证券将斥资约60亿买下这三栋资产 。


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