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绿地解局 | 48亿整售外滩中心办公楼里的绿地商办进退( 二 )


此外 ， 更早在去年7月25日 ， 绿地控股还与中国人保(601319,股吧)签署战略合作 ， 后者将入驻绿地外滩中心总部办公楼A1和A2栋 。
据五年前董家渡项目出让时的资料显示 ， 该项目办公比例不小于65% ， 且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60% ， 十年内不得转让 。 而对于可转让的办公部分 ， 最小转让单位为栋 。
对于内地不专门做持有型物业的开发商来说 ， 变现才是关键的一步 。 至此 ， 董家渡项目中的11栋写字楼资产 ， 先后引入中国人保、海通证券、上海银行金融企业后 ， 6栋写字楼项目似乎已经找到归宿 。
据此前绿地集团对外宣布的消息来看 ， 目前 ， 绿地外滩中心7栋总部办公楼已经基本落成 ， 计划2020年一季度交付使用 。 而4栋超高层写字楼均进入地上建筑阶段 ， 预计2020年均可完成主体结构建设 。
张玉良曾在去年11月与市场交流时表示 ， 外滩中心项目的合作形式可买可租 ， 绿地也愿意持有 ， 租楼也欢迎 ， 绿地将联动政府将租和税相结合 。
绿地商办项目进退
商住地块在拿地之时 ， 虽然较住宅地块的拿地成本要低 ， 但商住地块伴随着一定比例的商办物业 ， 需自持运营 ， 面临不得转售或积压资产的风险 。
而对于像绿地控股资产过万亿的企业而言 ， 商办资产也在随着集团规模扩大的同时不断增长 。 一旦遇到经济形势下行 ， 市场波动较大时 ， 这些商办资产或会成为累赘 。
据观点地产新媒体了解 ， 绿地控股每年新增商办比例在20%左右 。 而在每月的新增地产项目上 ， 除去纯住宅项目外 ， 商住项目的占比基本超过单月拿地的50%以上 。
仅以今年4月新增的9个项目来看 ， 绿地集团仅有两个为纯住宅项目 ， 其余均为商住或办公项目 ， 这部分所占当月新增总面积的79.74% ， 占总计容建面比例的77.55% 。 可以看出 ， 绿地今年布局的项目里 ， 商办资产仍占一定的比例 。
绿地解局 | 48亿整售外滩中心办公楼里的绿地商办进退
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2019年报显示 ， 绿地集团全年实现合同销售金额3880亿元 ， 其中住宅占比65% ， 商办占比35%；实现合同销售面积3257万平方米 ， 其中住宅占比77% ， 商办占比23% 。
从收入的角度看 ， 去年绿地集团在地产业务上的结转收入为1943亿元 ， 同比增长20% ， 而自持物业取得的租金收入同比增长32.06%至13.1亿元 ， 租金收入占地产结转收入的1%还不到 。
除去美国住宅出租及其他租金收入外 ， 2019年 ， 绿地在商办业态方面取得的租金收入为10.81亿元 ， 同比增长28.38% 。
如此看来 ， 绿地每年通过自持商办物业取得的租金收入较少 ， 增幅有限 ， 且自持商办项目的收入受市场影响 ， 会出现较大波动 。 这对习惯快周转的开发商而言显然不是有利条件 ， 出售资产成为快速回血 ， 增厚业绩的手段之一 。
这一点还可以从今年5月29日 ， 绿地回复上交所的问询函中得到印证 。 去年 ， 通过出售商办项目及处置金融资产等 ， 绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元 ， 占该期利润总额的28.97% ， 而上年同期占比仅为12.29% 。
事实上 ， 由于自持会沉淀大量资金 ， 以及散售带来股权分散、运营管理困难等问题 ， 业内人士早已指出 ， 相比商业地产持有与散售模式来说 ， 整售模式可以加快资金的回流 。
对此 ， 绿地高层早在2014年就曾表示 ， 绿地结合特定产业需求 ， 结合产业融合的新趋势 ， 要开创房地产、金融、商业等资本的合作时代 ， 搭建新的商业运作平台 ， 且以整栋的形式对外销售商业物业 。
当年 ， 绿地的商办产品体系中 ， 揽金最多的是上海徐汇绿地中心二期 ， 该项目在年内销售总额达45.96亿元 。 当年6月 ， 平安信托以44亿元整购上海徐汇绿地中心其中两栋物业 ， 销售面积达8万平方米 ， 折合销售均价约5.8万元/平方米 。


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