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基础设施REITs打开新基建投资新模式( 二 )


加快完善相关制度规范
为了更好释放基础设施类REITs投融资效率 ， 还需要在基础资产准入标准、运营管理方要求、适用法律规范等方面做进一步优化 。
根据新基建行业特点 ， 可适当放宽基础资产经营期限要求 。 新基建类的基础设施REITs需要重点考虑：新基建回收资金再投入的周转率与新基建新增需求之间的匹配程度 。 虽然仓储物流、电信基建服务及数据中心的前期资金投入较大、建设周期较长 ， 但是这类基础设施可以在短时间（快则3年之内）内进入成熟期 。 一旦进入稳定运营期之后 ， 新的基础设施建设的需求又会接踵而至 。
明确现金流收入标准 ， 以穿透方式核查收入分散性 。 新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目付费方的分散程度是否可以帮助抵御单一风险 。 新基建具有平台特性 ， 存在着直接付费方和底层成本承担者不一致的情况 。 例如一些物流仓储基础设施的直接付费方不够分散 ， 但是最终使用者分散 ， 其所辐射的区域及业务广泛 ， 在实质上具备抵御单一风险的能力 。
放宽基础设施项目运营方的标准 ， 鼓励吸引更多人才聚拢助力 。 新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目运营方的实际专业能力与项目是否匹配 。 对于专业机构过严的要求将会限制一批专门进行基础设施运营管理的、从原集团分拆的第三方管理机构的参与 ， 较难满足具备5年以上管理经验的要求 。
加快完善相关制度规范 ， 出台操作细则 。 新基建类的基础设施REITs需要考虑：制度规定与交易活力之间的互动 。 一是要破除法律制度障碍 ， 减少交易链条 ， 降低交易成本 。 二是要促进管理人激励 ， 明确管理人两类角色 ， 降低管理风险 。 三是要改善税收机制 ， 提升REITs项目收益率 。 四是要明确国资REITs细则 ， 关注国资在估值和税收等方面的特殊性 ， 降低政策风险 。


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