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深圳楼市调查 | 中海深圳四盘止渴( 二 )


保守估计 ， 仅上述3个项目今年就为中海地产贡献逾150亿元可售货值 。
除此以外 ， 中海地产亮相的龙岗中海宝荷项目 ， 目前并未列入深圳住建局的开盘名单 ， 且与其它项目不同 ， 宝荷项目属于城市更新类型 。 该项目全称南约积谷田城市更新单元 ， 计容总建筑面积26.45万平方米 ， 共分三期开发 ， 已计划在3月动工 。
对于深圳项目的推盘计划等细节 ， 中海方面并未披露 。 有市场说法称 ， 中海有望冲击200亿元 。
大本营缓行
随着中海地产将过去两年新增的深圳项目悉数推向市场 ， 一种担忧也开始出现：这些项目售罄后 ， 中海怎么补充继续土储？
在5月29日中海地产的发布会上 ， 中海发展深圳公司设计总监说 ， 中海一直坚持“在主流城市、主流地段开发主流产品”的发展定位 。 这句话也可以理解为 ， 中海地产为之付出的土地成本也不会很低 。
2018年3月业绩会期间 ， 颜建国曾被媒体问及 ， 此前一个月中海摘下的深圳坪山住宅地块 ， 实际楼面价已经达到3.2万平方米 ， 如此高的成本是否仍有盈利空间？对此 ， 颜建国未解释过多 ， 给予肯定答复 。
按拿地渠道分 ， 根据观点地产新媒体了解 ， 在今年3月份 ， 中国海外发展新任总裁张智超回应投资者提问时提及 ， 2019年中海成立了投资拓展及产业合作部 ， 采取多种渠道进行土地获取 。 但他转而表示 ， 去年公司权益地价里 ， 非公开市场获取大约仅占15% 。
张智超还表示 ， 有些非公的项目可能确实在运营效率、年化收益 ， 甚至回报率并不一定很理想 。 “所以我们还是根据每个项目具体来看 。 ”
数据显示 ， 中海近年来投入拿地的金额逐年攀升 ， 包括2019年总地价近1500亿元 ， 权益地价1134亿元 ， 今年还将安排1400亿元的拿地预算 ， 增幅约23% 。 其中 ， 华北、北方区域土储占比领先 ， 华南从2015年14%提高至2019年的21% ， 华东则从12.33%降至8.9% 。
中海地产在土地投资方面已逐步回归华南区域 ， 包括海南、佛山、厦门、广州、珠海等省市均有布局 ， 不过在公开市场拿地的指引下 ， 土地供应稀缺的深圳依然是个难题 。
深圳楼市调查 | 中海深圳四盘止渴
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观点地产新媒体了解 ， 2015年起中海在深圳的土地储备占比均不超过2% ， 从2016年起更是将莞深两地的土储合并计算 ， 至2019年底在莞深共计拥有土储105.9万平方米 。
中国海外深圳公司总经理蒋晓洲也提及 ， 公司业务覆盖深圳、东莞两地 ， 在建开发项目7个 ， 建设规模逾100万平米 。 而将这个数据扣除今年亮相的4个项目 ， 剩余土储会更少 。
一位业内人士对观点地产新媒体表示 ， 在深圳持续发展 ， 一定要有旧改 。 但他转而表示 ， 在旧改方面 ， 国企的决策相对“保守” 。 另一位人士也表示 ， 深圳的旧改整体有难度 ， 没有专业操盘能力难以胜任 ， 国企有风险控制也会形成限制 。
其实早在2012年 ， 中海地产就与深圳福田区政府签订战略合作协议 ， 合作范围包括城市更新建设、保障性住房建设、总部建设和绿色建筑建设等六个方面 。 这被外界解读为中海通过参与城市更新获取优质土地资源 ， 扭转当时无土储的局面 。
不过 ， 此后中海地产鲜有披露参与旧改的进展 。
在2016年那场并购中信旗下地产资产的交易中 ， 中海获得了中信宝荷、中信龙盛广场二期、中信龙腾共3个旧改 ， 总建筑面积约70万平方米 。 其中 ， 中信宝荷即上文所提中海宝荷项目 ， 但剩余两个项目至今仍没有确切消息 。
根据张智超3月份的表述 ， 去年中海在旧城改造方面 ， 分别获取了深圳和上海两个“比较重要”的项目 。 但他当时并未透露更多详细信息 。
业内人士对观点地产新媒体表示 ， 对于深圳旧改 ， 中海地产一直都在研究 ， 早期曾签了几个项目 。 他随即表示 ， 这些项目到后来都有变动 。


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