中投顾问|2020-2024年中国物流地产市场发展规模( 二 )
图表2012-2019年全国营业性通用仓库面积
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数据来源：中国仓储与配送协会
虽然目前我国仓储建设面积总量很高 ， 但是从人均水平来看 ， 截止2018年我国人均物流地产空间仅为0.7平米/人 ， 显著低于日本（4平米/人）和美国（3.7平米/人） ， 而且我国电子商务发展水平相比日本、美国来说并不落后 ， 所以对于物流仓储的需求也应与其相当 ， 所以我国的仓储建设还是有很大的发展空间 。
图表主要国家人均物流地产面积对比
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数据来源：wind
【中投顾问|2020-2024年中国物流地产市场发展规模】1.1.3物流地产市场布局机会
2020年新冠肺炎疫情期间 ， 大部分年轻人甚至有部分中老年人为了避免出门与人接触 ， 都通过线上购物来完成蔬菜生鲜以及生活用品的采购 ， 这使得物流行业成为了疫情来临后最为“忙碌”的行业之一 。 不过 ， 对于物流地产而言 ， 疫情的到来不仅意味着连接各方的责任 ， 它也和其他行业一样 ， 在一定程度上受到了来自疫情冲击的影响 。
虽然中国物流地产市场受到了来自疫情的一定影响 ， 但相比酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型 ， 物流地产显示出了极强的韧性和抗风险的能力 。 一方面 ， 存量物流地产的租金整体依然表现出良好的稳定现金流态势 ， 另一方面 ， 虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏 ， 但大部分新增租赁只是有所延迟 ， 并未取消 。 不过在疫情影响下 ， 短期内的市场不确定性会导致部分零售业 ， 制造业及第三方物流的决策产生延迟 ， 预计对部分新增项目以及预租项目的招租产生不利影响 。
同时 ， 疫情的到来也从侧面体现出了高标库的优势 ， 疫情后的升级需求有望得以加速 。 在需求方面 ， 传统零售品牌全渠道将进一步打开 ， 生鲜电商等新兴需求也将实现提速 ， 这些无疑会利好市场的未来发展 。 同时 ， 在新增供应方面 ， 不同城市呈现不同的格局 ， 这导致城市层面的供求关系存在一定分化 ， 也导致了租金走势有所差异 。 不过 ， 对于着眼长期的投资者而言 ， 区域一体化或将带来更多城市机会 。 在投资方面 ， 虽然宏观经济的不确定性继续增加 ， 但租赁市场的韧性使得投资者对高标库市场依然保持乐观态度 ， 更多的长线资金正在寻找不同进入方式 ， 伺机进行布局 。
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