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民法典带来的新变化：人格权单独成编 居住权首次入法( 三 )


田晔
民法典总则之下 ， 物权编位于首位 ， 重要地位可见一斑 。 从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属 ， 俱能找到相应规定 。 物权编保护和调整的对象是“因物的归属和利用产生的民事关系” ， 通俗来讲就是我们的财产利益 。 物权编的主体沿用了原物权法的大部分内容 ， 并在其基础上以现实问题为导向修改、添加了部分条文 。
变化一：居住权首次亮相
无论是谁 ， 居无定所、漂泊无依都会影响幸福感 ， 此次民法典物权编创设了一个全新的物权——居住权 。 从字面来理解 ， 居住权就是住户在特定房屋内居住的权利 。 民法典物权编将其解释为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权 ， 以满足生活居住的需要 。 居住权增设的目的 ， 就是要凸显房屋的居住属性 ， 保障居住人尤其是老年人等弱势群体有房可住 ， 并且以物权法律条文保护公租房的居住权益 。
物权编第十四章第366条到371条整章新增编写了居住权的一应规定 ， 明确了合同订立的要求以及权利内容：居住权人有权按照合同约定 ， 对他人的住宅享有占有、使用的用益物权 ， 以满足生活居住的需要 。 设立居住权 ， 当事人应当采用书面形式订立居住权合同 。 一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法 。 居住权无偿设立 ， 但是当事人另有约定的除外 。 设立居住权的 ， 应当向登记机构申请居住权登记 。 居住权自登记时设立 。 居住权不得转让、继承 。
居住权一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群 ， 另一方面在一定程度上限制了房屋买卖和租赁 。 对于已登记设立的居住权人 ， 其或有高于在后房屋买受人的实际占有、使用居住房屋的权限 。 但这并不代表房屋买受人的利益无法受到保障 。 物权编规定 ， 居住权为登记设立 ， 也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立 。 这就要求买房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息 ， 不单包括房屋产权信息、抵押登记信息 ， 还应关注居住权设立信息 。
变化二：业主权利得以强化
民法典物权编相较2007年的物权法 ， 在业主权利方面做出了较多的改动和增添 ， 主要体现在以下几点：
第一、分设集体决策门槛 ， 调整决策参与人数 。 业主委员会在实际生活中有时会形同虚设 ， 无法实现保护业主权益的目的 ， 原因在于有些简单的决策事项变更时需要满足的要求偏高 ， 业主难以达成一致意见 。 针对这种情况 ， 民法典物权编重新调整了业主集体决策事项的内容和人数限制 。 原物权法对业主共同决定的事项及参与人数要求规定在第76条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项 。 决定前款第五项和第六项规定的事项 ， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 。 决定前款其他事项 ， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意” 。
民法典物权编的相关内容规定在第278条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建或重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项 。 业主共同决定事项 ， 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决 。 决定前款第六项至第八项规定的事项 ， 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意 。 决定前款其他事项 ， 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意” 。


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