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民法典带来的新变化：人格权单独成编 居住权首次入法( 四 )


相比来看 ， 民法典物权编抓大放小 ， 对于选聘、解聘物业服务者等一般事项 ， 降低了对决策人数的要求 。 而对于特殊事项 ， 则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”；增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为一项新的决策事项；将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”分离 ， 并对应不同业主决策人数要求 。 这些变动既细化了住宅用地用途 ， 又调整了不同决策事项的最低人数 ， 促进业主权利的行使 。
第二、明确共有部分收入权属 ， 定分止争保障业主利益 。 小区电梯里流动播放的视频广告收益应该如何分配？社区外墙上悬挂的广告展板收益又该由谁享有……以往这些问题因缺少法律明确规定 ， 法官需依靠“谁主张、谁举证”的一般举证责任、双方物业合同约定等因素作出判断 。 民法典物权编第282条使以上问题迎刃而解：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入 ， 在扣除合理成本之后 ， 属于业主共有 。 ”该条出台后 ， 一改小区公共区域收入归属不定、物业公司与业主之间矛盾不断的局面 ， 此后小区电梯广告收入、外墙广告收入或者有约定的公共区域停车位收入等共有区域的红利收入在物业公司扣除一应成本后 ， 均应归业主享有 。
第三、充分保障业主知情权 。 为了保障业主对物业管理的知情权 ， 维护业主的诉讼权 ， 民法典中新增了“物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的询问”“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为 ， 有权请求其承担民事责任”等原物权法未能涵盖的条款 ， 通过明确的法律规定阐明各方权利义务 ， 为有效行使权利奠定充分基础 。
变化三：用地权利各有所“长”
合理设置和利用土地权利结构更有利于实现人民群众安居乐业 ， 以原物权法为蓝图 ， 民法典物权编中的土地承包经营权和建设用地使用权均有引人注目的新增亮点 。
首先 ， 放开经营权流转限制 。 如今 ， 农村弃耕撂耕现象屡见不鲜 ， 为此民法典物权编与农村土地承包法相应 ， 将土地经营权从土地承包经营权中分离出来 ， 并进一步放开了经营权的流转限制 。 新增了“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地 ， 自主开展农业生产经营并取得收益” 。 并改动了土地经营权的流转限制 ， 从原物权法的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地 ， 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定 ， 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转”变更为民法典物权编第342条的“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地 ， 经依法登记取得权属证书的 ， 可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权 。 ”
其次 ， 完善房屋续期规定 。 住宅建设用地使用权期限为70年 ， 到期后要怎么办？房子续期问题一向是群众关注的热点话题 ， 关于住宅建设用地使用权的续期 ， 原物权法载明的是“住宅建设用地使用权期限届满的 ， 自动续期” ， 除此之外没有进一步规定 。 民法典物权编在此基础上补充规定：“续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定办理” ， 即缴费续期为原则 ， 费用可申请减免为补充 ， 法律法规另行规定为指引 。 从物权编这一规定可以确定的是 ， 续期必然要履行法定程序 。
【民法典带来的新变化：人格权单独成编 居住权首次入法】（作者单位：北京市石景山区人民法院）


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