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研究院天津中原研究院：日本TOD案例专题——东京篇

涩谷站：以TOD为核心的城市片区综合更新开发
研究院天津中原研究院：日本TOD案例专题——东京篇
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PART 1 涩谷站片区综合再开发
东急电铁主导的涩谷地区再开发计划是目前东京最大规模的TOD开发项目 。  涩谷区距离东京核心区6.5公里 。 汇聚了八条轨道交通的涩谷站每天有300万人流量 ， 换乘人数为全球排名第二 。
1927年东横线涩谷站通车 ， 涩谷作为连接东京市区和郊区的交通节点 。 1933年东急集团效仿「枢纽车站+百货」的模式 ， 建设东急东横百货 ， 并开始对涩谷周边进行大规模开发 。 70年代开始聚集商业、办公、娱乐和创意产业 。
随着80年代泡沫经济和城市建设逐渐饱和 ， 在21世纪初 ， 涩谷站乘降人数开始降低 ， 2001-2011年期间涩谷站乘降人数下降约5% 。 同时商业空间老化、业态减少等问题开始出现 ， 商业销售额减少25% 。 2013年修订的《都市计画法》确定了包括涩谷在内以交通枢纽为核心的「都市再生特别地区」 。
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涩谷站再开发于2008年启动 ， 持续20年 ， 分为四期建设 ， 总体再开发面积约928,100平方米 。 ：
■ 一期建设涉谷之光综合体 ， 2012年完工；
■ 二期翻新重建道玄坂街区综合体 ， 2018年完工；
■ 三期开发涩谷车站大厦 ， 2020年完工；
■ 四期为涩谷车站大厦西栋和南部街区 ， 2027年完工 。
东急电铁计划花费1800亿日元（15.8亿美元）用于涩谷的更新发展 。 东急电铁作为开发方 ， 通过建设文化和城市基础设施换取政府容积率奖励 。 涩谷再开发计划中5个主要街区容积率将提高3～6 ， 主要承载办公、商业、文化、酒店和会议等功能 。
五大街区汇聚处
综合提升滚动开发
涩谷车站街区
涩谷车站街区主要由三栋复合商业建筑构成 ， 一期工程东栋2020年完工 ， 二期中央栋与西栋再2027年完工 。
道玄坂街区
道玄坂街区主要包括东急广场和原东急蓝塔周边区域 ， 未来将改造成为高级办公空间 。
樱丘口街区
【研究院天津中原研究院：日本TOD案例专题——东京篇】樱丘口街区再开发将原本散落分布的独栋住宅转化为集合住宅 ， 其中包括一个32层高的公寓 ， 为2020年东京奥运会提供住宅空间 。
涩谷二丁目21地区
涩谷未来之光是涩谷再开发计划中首个建成项目 ， 连接涩谷站 ， 建设成为零售、办公和文化地标 。
涩谷三丁目21地区
在原JR山手线区域 ， 利用东急东横线高架线路 ， 建设涩谷STREAM ， 吸引创意产业和总部办公入驻 。 同时活化涩谷河 ， 改造成为600米长的滨水步道 。
一个交通枢纽区
五大街区汇聚处 ， 形成以涩谷站为核心的交通枢纽 。
涩谷站汇集4家轨道运营公司的9条线路 ， 为了简化换乘流线 ， 通过简单易懂的步行节点组织串联五个主要街区 ， 消解地形高差 ， 在保障步行安全性的同时 ， 提升站点之间的连接度 。
涩谷再开发计划有效衔接交通枢纽与周围城市基础设施的衔接 ， 通过并列化、岛式化的方法提高城市基础设施的使用效率与商业活力 。
PART 2对天津TOD项目的借鉴意义
TOD站城一体化的规划设计思路.
涩谷站城市更新开发前 ， 由于线路众多且各条线路开发建设时期不一致 ， 造成换乘不便 ， 且占据相当规模的城市核心用地 ， 造成城市资源浪费 。 后期随着片区TOD升级改造 ， 提升区域空间利用价值 。 天津地铁在规划前期应该做好站城一体化空间规划 ， 最大程度避免开发及资源浪费 ， 集约开发 ， 形成土地及空间价值最大化利用 。
因地制宜的空间设计
利用涩谷谷地地形 ， 结合轨道交通及周边项目开发情况 ， 建立立体的空间步行系统和交互式的空间设计 。 实现空间及交通动线最优化设计 ， 将人流水平转移的同时 ， 实现垂直移动 。


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