疫情之下疯抢地王 该推出房地产税吗？
中国新闻网原始标题：疫情之下疯抢地王 ， 该推出房地产税吗？如果说在中国有什么比钱还值钱 ， 那一定是土地地王市场的冷热是中国楼市与经济极为重要的预示
图/图虫创意由于新冠疫情的暴发 ， 土地市场的交易被迫暂停 ， 许多城市的土地财政可谓是颗粒无收 ， 如疫情影响较大的武汉等地 。 尽管随着疫情形势的好转 ， 土地交易又得以重新启动 ， 但由于经济受到前所未有的冲击 ， 许多地方都担心今年的土地市场恐怕要凉凉了 。但出人意料的是 ， 5月份以来 ， 全国多地频频爆发地王 ， 有单价地王、有总价地王 ， 有今年的地王 ， 有史上最高的地王 ， 在地王的助推下 ， 部分城市的卖地收入已超过历史同期 ， 即使是受疫情影响严重的武汉 ， 今年前5个月其卖地收入已超过100亿元 。 在中国经济全面受到疫情压制之后 ， 近期土地交易呈现出报复性增长势头 。地王归来！即使是处于疫情防控期 ， 也挡不住开发商买地的热情 。5月19日 ， 北京市土地交易大厅出现了久违的热闹场面 ， 中海、融创、合生、保利、世茂等十多家全国知名开发商来到这里 ， 准备在接下来的土地大战中一显身手 。这无疑是一块价值连城的土地 。 北京三环沿线的土地几乎开发殆尽 ， 只有南边一线 ， 尚有为数不多的大规模地块没有出让开发 。 本次出让的北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块 ， 就位于北京东三环地铁十号线分钟寺站旁边 。 地段得天独厚 ， 加上是住宅用地 ， 在北京四环以内限制住宅开发的背景下 ， 这样的好地块极具地王相 。事实上 ， 在开拍之前 ， 开发商们已在网上展开竞价比拼 。 从5月15日起 ， 到5月19日 ， 这块地已从47.44亿元竞价到49.12亿元 。
最终 ， 经过现场数十轮举牌 ， 这一土地被合生以65.4亿元的价格收入囊中 ， 其单价高达7.4万元/平方米 ， 是当之无愧的北京地王 。加上5月9日合生以72.2亿元夺得一块地等 ， 在十天之间 ， 在同一区域北京地铁十号线分钟寺站旁 ， 合生击败众多地产大腕 ， 以179.6亿元的总价 ， 一连夺得三个地王级项目 。在经济、消费等大幅下滑的背景下 ， 今年的地王不仅在价格上屡屡创出新高 ， 而且多得有些出人意料 。4月22日 ， 经过疫情长期的抑制 ， 厦门土地市场终于迎来了开年的首场拍卖 。 结果上海泰鸣贸易有限公司一鸣惊人 ， 以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块 ， 成交楼面价50599元/平方米 ， 溢价率43.8% 。这场土地拍卖创造了厦门多个历史纪录——是厦门首个破百亿的地块 ， 同时也是厦门总价和单价地王 。 即使从全国来看 ， 这一地块也是极其少见的地王 。5月15日 ， 在深圳土地市场 ， 龙光地产经过现场超过100轮的举牌厮杀 ， 击败了一众知名央企国企 ， 以115.97亿元+配建人才房40760平方米的价码拿下深圳前海地块 ， 其楼面价高达87000多元/平方米 ， 创深圳地王价格新高 。地王年年有 ， 今年我国经济受到疫情剧烈冲击 ， 频频爆出的地王却显得格外夺目 。 随着地王身价的水涨船高 ， 多个一二线城市的土地市场赚得盆满钵满 。以北京为例 ， 截至5月31日 ， 北京市全部土地收入已高达1131亿元 。 而在2019年 ， 北京市土地收入为1699亿元 ， 这意味着 ， 尽管北京土地交易一度受到疫情影响而延缓 ， 但仅用了5个月时间 ， 北京土地收入已到达去年的三分之二 。尽管仅仅合生已在北京连续创造了三个地王 ， 但5月的土地市场 ， 北京的成绩并不是最好的 。 从全国来看 ， 5月份杭州的土地收入为344.6亿元 ， 高居土地出让榜首 ， 广州的土地出让收入为333.7亿元 ， 位居第二 ， 北京仅仅排在第三 。 此外 ， 重庆、深圳、上海、成都、无锡、南京、武汉等地的卖地收入均超过100亿元 ， 其中武汉的土地收入高达170.6亿元 。中国指数研究院监测显示 ， 5月份一线城市的土地出让收入同比增加近两倍 ， 二线城市成交总价也出现了上涨 ， 三四线城市楼面均价同比上扬 。整体来看 ， 在基本控制住疫情之后 ， 全国土地市场在5月份迎来了一波强劲的反弹 。全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊 ， 目前楼市的走势与之前市场的预期大不一样 ， 之前在疫情刚发生时 ， 市场基本都判断楼市成交将大幅回调 ， 但近段时间以来 ， 多个行业逐步走向正常水平 ， 楼市成交也发生了一些变化 ， 不少城市的交易量在持续回升 ， 市场信心有所增强 。数据显示 ， 5月份全国TOP50房企拿地总额3127亿元 ， 同比增长4.7% ， 与此同时 ， 不少房企的销售额同比呈现正增长 。 中国指数研究院指出 ， 优质地块更加炙手可热 ， 成为房企争夺焦点 ， 溢价率有所上升 。如何改革？市场分析人士指出 ， 从地方政府来看 ， 卖地依然是重要的收入来源 ， 甚至经济越是低迷 ， 土地财政的重要性越是凸显 。数据显示 ， 今年前4个月 ， 地方一般公共预算本级收入33611亿元 ， 同比下降11.5% 。 与此同时 ， 地方政府性基金预算本级收入16902亿元 ， 同比下降7.6% ， 其中 ， 国有土地使用权出让收入15839亿元 ， 同比下降4.5% 。整体来看 ， 一方面 ， 今年前4个月 ， 土地出让收入占到地方公共预算收入和政府性基金预算收入之和的30%左右 ， 土地收入对地方财政的贡献依然居高不下；另一方面 ， 由于前4个月土地收入的降幅低于地方公共预算收入和政府性基金预算收入 ， 这表明土地收入对地方财政的支撑更大 。如果考虑5月份全国土地市场大幅回暖 ， 一二线城市地王频出 ， 则前5个月土地收入对地方政府的财政 ， 很可能分量更重、意义更大 。此前在5月11日 ， 中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出 ， 加快建立现代财税制度 ， 稳妥推进房地产税立法 。 在今年两会上 ， 政府工作报告上并没有房地产税；而在2018年、2019年 ， 分别提出“稳妥推进房地产税立法”、“稳步推进房地产税立法” 。华夏新供给经济学研究院院长贾康表示 ， “稳妥”推进意味着内部讨论中仍然有很多纠结的重大问题 ， 政府工作报告没提 ， 最大可能性是本年度内不会涉及房地产税的立法启动 。聂梅生表示 ， 房地产税根本出发点是为了推进税制改革 ， 改变地方对土地财政的依赖 ， 当然其客观上也有调控房价的效果 ， 这需要中央通盘考虑税制改革 ， 从长远来看 ， 政府会有完善的安排 。 当然 ， 即使单纯从楼市长效调控机制来看 ， 出台房地产税也是题中应有之义 ， 毕竟在短期的政策调控之下 ， 市场的波动较大 ， 房地产税作为楼市长效机制的重要手段 ， 有利于市场的稳定发展 。“从地方政府对土地财政的依赖来看 ， 目前出台房地产税取代土地财政的难度显然较大” ， 浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊 ， 土地财政终有尽头 ， 从制度上必须尽早做出系统安排 。“房地产税出台的难点不仅在于此 ， 从之前的广泛交流调研来看 ， 房地产开征还存在着一些技术上的难点 ， 一方面是征收范围如何定 ， 包括面积、套数、购买时间等设定 ， 毕竟我国房地产市场的情况比较复杂；另一方面是房地产税的纳税额怎么计算 ， 这些都需要进行专业科学的研究 ， 并需要征询各方意见 ， 最终经过全国人大的立法程序而定” ， 聂梅生表示 ， 中国的房地产税改革一定会顺应时势 ， 水到渠成 。此前 ， 国务院《国家人口发展规划（2016-2030年）》指出 ， 2021-2030年 ， 中国人口发展进入关键转折期 。 总人口将在2030年前后达到峰值 ， 此后持续下降 。 与此同时 ， 2019年我国城镇化率已超过60% ， 参照我国城镇化进程及发达国家速度 ， 预计2026—2030年左右我国城镇化率将达到70%—75% 。吴宇哲认为 ， 人口和城镇化的红利在不远的将来就将释放完毕 ， 如不能及早做好税制转换的衔接 ， 很可能会遭到房地产相关财政收入断崖式下滑的局面 。 房地产税的改革其实正是房地产市场改革与税制改革的交汇点 ， 必须从这两方面系统统筹 。吴宇哲建议 ， 一方面做好住房供应体系的改革 ， 理顺保障房市场、普通住房市场、高端住房市场的关系 ， 另一方面做好税制改革的大文章 ， 重点通过在交易和保有环节征税 ， 从而既开辟税源 ， 又能够抑制房价过快上涨、楼市投机投资过重的局面 ， 真正地实现藏富于民和国家经济的顺畅 。
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