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商铺买了铺子，成了炮灰


房地产相关的事情 ， 真是说也说不完 ， 在上次说小产权房的文章里 ， 有些小伙伴还提到要不要买商铺的事情 。
那今天小巴就再来聊聊 ， 商铺的逻辑 。
大家都知道 ， 疫情期间很多商铺都倒闭了 ， 包括520那天 ， 被誉为“7-11在北京最强的对手”——全时便利店也结束营业了 。
商铺买了铺子，成了炮灰
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现在想投资商铺的小伙伴 ， 莫不是想趁商铺行情不好 ， 低价入手“抄底”？
怕是看到了网上那些推销商铺的软广 ， 就心痒痒 ， 觉得风口又来了 。
商铺买了铺子，成了炮灰
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俗话说得好：一铺养三代！
但恐怕那已经是老黄历了 。
而且在疫情来临之前 ， 商铺投资已经不好做 ， 只是疫情之下 ， 把问题放大了 ， 价格跌得更厉害 。
投资商铺 ， 无非靠两种方式赚钱 ， 一是等商铺增值后 ， 卖出去赚钱差价；或者是将商铺租出去 ， 赚租金 。
看起来 ， 跟投资住宅房的操作是一样的 ， 但商铺的投资价值 ， 可能远比不上房子 。
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首先 ， 这里面很关键的一个逻辑 ， 就是供需 。
虽然商铺的需求和住宅的需求 ， 都随着人口流入的增加而增长 ， 但是有区别 。
打个比方 ， 2000个外来流入人口里面 ， 可能超过1000人有购房落户的需求 。
而在商铺需求方面 ， 只需一个社区范围里有完整的配套设施 ， 即可满足 。
也就是说 ， 商铺的需求相对房子来说 ， 数量上没那么多 。
再加上现在咱们都知道 ， 网购实在是太方便了 ， 在网上就可以对接生意 ， 不用租店面 ， 搞个小仓库 ， 甚至居家就可以做了 ， 成本更便宜 ， 还能辐射到更多的人 ， 租个铺子成本那么高 ， 还有多少可赚的呀？
而商铺在供给方面 ， 却非常充足 。
国际上有个叫做“城市人均零售商业面积”的概念 ， 版本有几个 ， 普遍使用的标准是人均零售商业面积 ， 在1-1.2平方米 。
咱们国内很多大城市 ， 基本上都超过了这个数值 。
截至2017年 ， 上海人均商业面积为1.4平方米 ， 北京是人均2平方米 ， 武汉和昆明甚至超过了3平方米 。
城建一直在搞 ， 商铺源源不断 ， 到处都有铺子可选 ， 商铺价格高的 ， 就是有价无市 ， 如果你二手的卖高价格 ， 还不如买新铺 。
人家做生意的也不笨 ， 所以各种因素之下 ， 商铺空置率就比之前高了很多 。
商铺买了铺子，成了炮灰
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（《上海物业市场研究报告》2019）
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商铺在供应过多 ， 需求不足的情况下 ， 自然就很难增值 ， 能租出去都算好了 ， 而且租金收入还越来越少 。
我们可以来算算 。
买入商铺 ， 需要缴纳印花税、契税、权证印花税、交易手续费等费用 ， 交给物业打理的话 ， 还得缴纳物业管理费 ， 成本并不低 。
买入商铺有两种支付方式 ， 全款支付 ， 或者按揭贷款支付 。
如果是全款支付——
出租的年收益率 = （税后月租金×12－平均每年成本费用）÷ 商铺总价
投资回收年限 =  商铺总价 ÷ 年租金收入
如果是按揭贷款支付——


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